持有首都圈公寓的单套住房持有人无实际居住记录，将禁办全租房贷款[8·13房地产对策]

政府将从2027年起，全面禁止在首都圈及调控地区持有公寓、但从未实际居住过的单套住房持有人申请全租房贷款。政府认为，购房后将全租房押金作为杠杆、再以全租方式居住在其他住房的做法加剧了住房市场不稳定，因此决定限制其使用全租房贷款。针对单套住房持有人的全租房贷款担保比例，也将从目前的80%至90%下调至70%至80%。

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根据金融委员会13日发布的《关于稳定房地产市场的综合金融对策》，政府将把全租房贷款担保限制对象扩大至“以投机为目的、未实际居住的单套住房持有人”等群体。目前，韩国住房金融公社、住房城市保证公社、SGI首尔保证等公共担保机构提供全租房贷款担保。此前适用于多套住房持有人，以及在投机地区、投机过热地区购置价格超过3亿韩元公寓者等群体的担保限制，将扩大至以投机为目的的未实际居住单套住房持有人。

对象为持有首都圈及调控地区公寓、正在将该住房出租，且本人或配偶均无在该住房实际居住记录的单套住房持有人。实际居住期限不另设限制。政府将出租所持住房、以全租方式居住在其他住房并申请全租房贷款的行为视为投机性需求，决定原则上禁止新增发放全租房贷款，也禁止延长现有全租房贷款期限。目前，首都圈及调控地区持有公寓的单套住房持有人所获全租房贷款约为9.3万亿韩元，共计6万笔。不过，由于无法掌握实际居住记录等信息，金融监管部门也无法估算此次政策实际影响的贷款规模。

此次措施重点在于填补现有差额投资贷款监管的漏洞。随着去年出台6·27对策和10·15对策，申请住房抵押贷款或购房时被施加迁入登记及居住义务，新的差额投资事实上已被阻断；但此前以全租方式购房的单套住房持有人，仍可在其他住房全租居住并申请贷款，未受到限制。

不过，为防止无辜者受损，政府决定设置例外情形，包括：▲将所持住房出租给本人或配偶的直系尊卑亲属等家属；▲因法律或合同原因无法实际居住等。例如，在土地交易许可区域内购买已有租户居住的住房，或以承接租赁合同为条件购房后，因与租户的合同尚未结束而无法入住的情况等。此外，▲因房东未返还押金而难以偿还全租房贷款；▲租赁期结束后计划搬离，但在调整日程过程中需要延长全租房贷款期限等情形，也可获得救济。除此以外，如金融公司信贷审查委员会认定未实际居住的原因显然不可避免，也可允许发放新贷款或延长到期日。

有观点指出，由于实际居住期限未设限制，可能通过形式上的迁入登记规避监管。不过，金融监管部门解释称，单套住房持有人的全租房贷款额度已限制在2亿韩元，因此规避监管的需求预计不会很大。

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单套住房持有人的全租房贷款担保比例也将下调。目前首都圈及调控地区为80%、其他地区为90%的担保比例，将分别下调10个百分点，调整为70%和80%。随着担保比例降低，金融公司需承担的信用风险上升，预计全租房贷款的审批发放也将更加严格。无房者的全租房贷款担保比例维持现有水平。

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