[8·13房地产对策]问答：“总量管制放宽至3%……尾款贷款等实际需求者获纾困”

政府为支持住房供应，将把房地产项目融资公共担保规模从今年的23万亿韩元扩大至明年的33万亿韩元，并将今年家庭贷款增速目标从原先的1.5%上调至3.0%，以扩大尾款贷款等实际需求资金的供给空间。

Shin Jinchang金融委员会事务处长4日在首尔中区乐天酒店举行的“2025亚洲资本投资大奖”上致辞。2025.12.4 Kang Jinhyeong记者

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为支持青年置业，政府将于明年1月推出“青年未来安居贷款”：购买总价不超过4亿韩元的非公寓住宅时，最高可适用80%的住房抵押贷款价值比率。政府还将在安居贷款收入条件中新增“夫妻中一人年收入不超过7000万韩元”的规定，以缓解新婚夫妇所谓的“婚姻惩罚”。

为保障无房青年及新婚、有子女家庭的居住稳定，青年全租房与月租房组合担保等全租房贷款额度将提高至最高3亿韩元。另一方面，为遏制缺口投资等投机性资金需求，原则上禁止在首都圈及受监管地区持有公寓、但未实际居住的单套住房持有人申请全租房贷款。

以下为与金融委员会事务处长Shin Jinchang的问答

问：贷款总量目标从1.5%大幅上调至3%。这是否意味着放弃到2030年将家庭债务降至国内生产总值80%的中长期目标？

答：目标仍将维持。今年名义经济增长率预计将相当高。由于经济规模本身在扩大，即使将家庭贷款总量增速控制在3%左右，预计也不会妨碍长期降至并稳定在80%的目标。

问：最初设定的1.5%目标是否过于严苛？此次突然上调的背景是什么？银行贷款“排队抢贷”现象预计何时能够平息？

答：设定1.5%时的情况与当前已完全不同。4月至5月，受转让所得税加征暂缓预期等因素影响，住房交易量激增；同时受资产市场影响，信用贷款也大幅增长。形势已经变化，若仍坚持1.5%，可能加重民众不便，因此进行了合理调整。政府计划近期与金融业举行会议。当市场认识到第一、第二金融圈整体贷款总量额度将增加约一倍后，现场的排队抢贷及混乱现象将大幅减少。

问：措施中提到的“十大金融公司”具体指哪些机构？此外，增加青年贷款会不会耗尽住房城市保证公社的可用资金？还有观点认为应动用国民年金积累资金。

答：十大金融公司是指五大商业银行和五大大型证券公司。住房城市保证公社的资金来源也不属于我们主管范围，但今天公布的青年贷款产品并非由住房城市保证公社负责，而是由韩国住房金融公社负责。韩国住房金融公社的担保能力及基金稳健性都非常良好。动用国民年金的方案从未进行讨论，也不是需要答复的问题。

问：搬迁费、中期款及尾款贷款将从家庭贷款总量中“单独管理”，是否意味着按贷款项目分别设定额度？此外，预计将有多大规模的未居住单套住房持有人受到全租房贷款监管？

答：核心是为实际需求者疏通紧张的资金渠道。对于搬迁费、尾款等，难以机械地拆分额度。若将整体总量额度提高至3%，银行便可拥有余量，自主且灵活地管理，现场的不便将得到较大缓解。具体方式将与金融监督院及银行协商。未居住单套住房持有人的监管对象规模难以掌握，要从全租房贷款借款人中准确筛出从未居住过相关住房的人，存在局限。

问：“青年未来安居贷款”将适用住房限定为“总价不超过4亿韩元的非公寓住宅”，依据是什么？地方地区是否应设置额度例外标准？

答：首都圈和地方的标准均为4亿韩元。原因有两点。第一，要让青年仅承担与每月房租85万至100万韩元相当的本息支出并实现置业，基准住房价格就应在4亿韩元左右。第二，青年偏好的工作地附近、靠近地铁站的小型办公型公寓，平均价格在首尔约为4亿韩元、首都圈约为3亿韩元。这是综合考虑现实房价和利息负担后的结果。

问：若暂时放宽住宅项目的项目融资资本监管，是否会令不良风险进一步扩大？也有担忧称，若非公寓住宅未来价格下跌，就无法成为青年的“过渡跳板”。

答：项目融资不良问题主要集中于商铺等非住宅项目和地方项目现场。政府仅对稳健性负担相对较轻、且住房供应迫切的住宅项目暂时放宽监管。我们也意识到非公寓住宅价格下跌的担忧，但若政府持续采取防范全租房诈骗的措施、恢复市场信心，情况可能发生变化。是继续支付作为沉没成本的房租，还是预期价格进一步上涨而购买非公寓住宅，属于个人选择，还应结合整体市场情况观察。

问：提高家庭贷款总量目标，归根结底是否是因为信用贷款激增？原本也可以仅将信用贷款单独纳入监管。

答：目前没有仅对信用贷款总量进行单独管理的计划。既然整体额度已由1.5%扩大至3%，预计各银行将在增加的余量内自主进行合理分配和管理。

问：禁止未居住单套住房持有人申请全租房贷款时，作为例外认可的“不可避免事由”是否由金融公司自行判断？

答：政府无法逐一掌握每个人的具体情况。例如，房东无法返还押金，导致原有全租房贷款无法偿还等迫不得已的情形，将由各银行自2018年起设立的授信审查委员会进行审查，并自主认定例外。

问：政府称将扩大银团贷款和韩国资产管理公社基金以推动项目融资正常化，但这本就是过去一直推进的政策。能否真正转化为住房供应？

答：过去仅停留在筹集资金的层面，今后韩国资产管理公社将以次级投资方式介入，并为每个项目指定负责人进行密切管理。若审批许可进展不佳，将与国土交通部协商并立即解决问题。通过这种密切管理加速推进，预计实际住房建设速度将超过单纯预测值。

问：若整体贷款总量增加一倍，是否意味着各家银行的额度也将全部增加一倍？此外，放宽安居贷款收入标准，会否导致政策性贷款需求激增？

答：这意味着第一、第二金融圈整体规模将增加约一倍。不过，根据各银行上半年贷款发放趋势及是否被处以处罚，各银行的额度可能存在差异。放宽安居贷款新婚夫妇收入标准并非立即实施，而将从10月，即第四季度起适用。由于仅反映今年剩余3个月的部分，预计对当前总量的影响有限。

问：“青年未来安居贷款”仅适用于非公寓住宅，是否意味着青年只能居住在非公寓住宅？为何未采纳讨论会上提出的将安居贷款住房价格标准提高至6亿韩元的要求？

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答：这并非强制青年购买非公寓住宅。若想购买公寓，可使用现有的筑巢贷款或安居贷款。本次新产品的核心在于，即使获得贷款，也不会耗尽“首次购房优惠”。这才是真正意义上的过渡跳板。未来运营两年后，若市场反响良好，或可在明年左右将适用对象扩大至公寓。我们充分理解提高安居贷款住房价格标准的要求，但受政府财政限制及可能刺激房价的担忧影响，当前难以接受。希望各界理解，这是逐步形成在长期可承受范围内借贷购房文化的过程。

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