[8·13房地产对策]2027年提供33万亿韩元项目融资担保……防止“开工断崖”，支持旧城改造“搬迁费”追加贷款

by Kim Minyoung

by Moon Chaeseok

by Lee Eunjoo

Published 13 Aug.2026 12:00(KST)

扩大正常项目资金供应
未来3年项目融资担保规模年均扩大至28.7万亿韩元，为原来的2.2倍
放宽搬迁费贷款价值比率标准

金融委员会13日发布的《关于稳定房地产市场的金融综合对策》，重点在于缓解作为住房供应不足主要原因的项目融资市场资金紧张问题，使其真正落实为开工建设和住房供应。金融机构在2022年乐高乐园事件后加强项目融资贷款审查，导致即便是经营前景良好的项目也难以筹措资金；叠加高利率和建设成本上涨，新开工项目大幅萎缩，政府据此作出判断。政府计划不仅向项目融资市场提供资金，还将通过扩大担保、下调担保费、盘活不良项目及放宽监管等措施，提高住房供应成效。

金融委员会事务处长Shin Jin-chang当天表示：“如今有必要从扩大对正常项目的资金供应、促进住房供给的角度，而非主要着眼于处置不良项目，来应对项目融资市场。”他称：“政府决定将投向项目融资市场的资金规模，从原有的26.3万亿韩元大幅扩大至至少47.8万亿韩元加额外资金。”

[8·13房地产对策]2027年提供33万亿韩元项目融资担保……防止“开工断崖”，支持旧城改造“搬迁费”追加贷款

正常项目融资担保扩大至28.7万亿韩元，为原来的2.2倍……提前开工可额外减免担保费

金融委员会将首先大幅扩大对经营前景良好的正常项目融资项目的资金供应。未来3年，住房城市保障公社和韩国住房金融公社提供的项目融资担保规模将增至年均28.7万亿韩元，为此前3年年均13.1万亿韩元的2.2倍。尤其是预计开工量最少的2027年，项目融资担保供应目标将提高至33万亿韩元，以推动项目尽快开工。具体而言，2026年为23万亿韩元、2027年为33万亿韩元、2028年为30万亿韩元。

对于因建设成本上涨而面临融资困难的项目，支持力度也将扩大。韩国住房金融公社的“建筑工程费加项目融资担保”规模，将从中东局势后增至的4万亿韩元进一步扩大至5万亿韩元。原计划于2027年4月结束的担保费下调30%措施，将延长至2027年底。为鼓励提前开工，获得担保后3个月内开工的项目可额外减免10%担保费。

韩国住房金融公社针对住宅项目的项目融资担保比例，也将暂时从原先的90%至95%提高至最高100%，实施期限截至2027年底。同时将新设特别担保产品，由保险公司向韩国住房金融公社缴纳特别出资金，并以此引导保险公司发放项目融资贷款。此举旨在将集中于银行业的项目融资资金供给渠道扩展至保险业。

Kim Yundeok国土交通部长13日在首尔钟路区政府首尔办公楼发布《关于稳定全租月租及买卖市场的住房快速供应方案和稳定房地产市场的金融综合对策》。金融委员会主席Lee Eokwon、国务调整室室长Lim Gigeun、财政经济部次官Lee Hyeongil出席。2026.8.13 Cho Yongjun记者

加快盘活不良项目……韩国资产管理公社项目融资基金增至4.1万亿韩元以上，银团贷款扩大至5万亿韩元

对于经营前景不足或因资金困难而项目推进延迟的项目融资项目，也将加快盘活。政府计划在目前规模约1.1万亿韩元的韩国资产管理公社项目融资正常化支持基金中，追加3万亿韩元加额外资金，使其扩大至4.1万亿韩元以上。为此，未来3年将投入1.5万亿韩元财政资金，并匹配1.5万亿韩元民间资金，新增设立规模为3万亿韩元的基金。计划将总投资额的60%以上投向住宅项目。金融委员会预计，投资3万亿韩元至少可促进供应1.8万套以上住房。

由五大银行和保险公司参与的项目融资银团贷款规模，也将从原有的1万亿韩元扩大至5万亿韩元。金融业自行筹建的项目融资基金同样将扩大至10万亿韩元规模。为防止无差别资金支持，政府计划为每个项目指定负责人，并以国务调整室为中心，启动由相关部门共同解决项目在审批许可或推进过程中遇到困难的机制。

韩联社供图

超过12亿韩元的住房也可获担保……放宽搬迁费贷款价值比率核算及追加贷款限制

与项目融资相关的监管也将暂时放宽。政府决定将原定于明年起实施的住宅项目融资自有资本比率监管推迟2年。

韩国住房金融公社的项目融资担保门槛也将降低。此前，同一住宅园区内售价超过12亿韩元的住房，其项目费用担保一直受到限制。但有观点指出，首都圈住宅项目的土地成本占比较高，即使仅有部分住房被排除在担保对象之外，开发商和施工方也可能难以筹措全部建设资金，进而导致项目延误。因此，今后即使住宅园区包含售价超过12亿韩元的住房，也将允许对土地成本等项目费用提供担保。

此外，过去只有整个项目中住房占比达到70%以上才可获得担保；今后只要包括商住综合体、居住型办公酒店和宿舍等准住宅在内的居住用途占比达到70%以上，即可获得担保，相关监管将予以放宽。

搬迁费贷款的贷款价值比率核算方式也将趋于合理化。目前，计算用于搬迁费贷款的贷款价值比率时，以改造前资产评估额为基准。今后可在改造前资产评估额与改造项目完成后新建住房的预期价值，即“改造后资产评估额”中，选用金额较高者。金融委员会计划修改韩国住房金融公社法施行令及内部规定，并自本月31日起实施。

考虑到合作社成员仅靠现有搬迁费贷款难以筹足搬迁费用的情况，政府还将新设追加搬迁费贷款担保产品。此前政府主办的国民房地产大讨论会上，也曾提出为顺利推进改造项目，应根据实际情况放宽搬迁费贷款限制。

目前，合作社成员的搬迁费贷款额度为6亿韩元，监管地区适用40%的贷款价值比率。今后，如需资金超过6亿韩元，将提供担保，使施工方或合作社可先从银行借款，再转贷给合作社成员。追加搬迁费贷款的担保额度将根据各项目预计搬迁费需求等因素确定。

政府还将新设旧城改造和重建贷款担保产品，以支持中小及中坚建设企业参与改造项目。该产品适用的担保费率将比一般产品低0.1个百分点。此外，为帮助出租业务经营者筹集住房运营所需资金，韩国住房金融公社将新设出租住房运营资金担保产品，最高可担保住房价值的90%。同时还将推进发行住房抵押贷款支持证券，以支持筹集长期固定利率资金。对于新建或购入非公寓住房，或购入现有住房后拆除并供应新住房的情况，政府也将推进允许其适用部分住房抵押贷款监管豁免的方案。

专家强调，要使扩大项目融资金融支持真正转化为住房供应，必须精准掌握各项目的资金需求，尤其应聚焦于提前首都圈项目的开工时间。