海外房地产基金投资警报
金融监督院公开相关主要纠纷案例
"须确认是否符合自身投资倾向"
“这是投资房地产的产品，无需担心本金亏损，十分安全。”
仅因相信证券公司员工这番话而认购海外房地产公募基金的投资者，近期接连遭遇严重投资损失，包括投资本金血本无归、分红中断等。随着全球房地产市场低迷持续，境外金融机构强制出售资产及延期到期所致的资产价值下跌成为现实，金融监督院10日基于主要纠纷投诉案例，紧急发布投资者注意事项。
实际上，上班族A某听取B证券公司员工“投资标的是房地产，因此安全”的说明后，投资海外房地产基金，最终损失全部本金。
金融监督院调查当时的通话录音后确认，该员工曾使用“由于投资房地产，不可能发生本金损失”之类的断言式表述。金融监督院金融投资纠纷调解组认定，这属于违反《金融消费者保护法》规定的“禁止不当劝诱”义务的不完全销售行为，并部分认可该证券公司的损害赔偿责任。
不过，能够像这样证明金融公司存在不当劝诱并获得赔偿的情况极为罕见。海外房地产基金本身具有特有的高风险结构，即使只是市场下跌，也可能导致全部本金化为乌有。
杠杆结构的陷阱……跌市中损失“加倍”
海外房地产基金通常采用“杠杆结构”，即除投资资金外，还利用境外金融机构贷款。该结构会在市场上涨时提高收益率，但价格下跌时则会迅速放大损失。
尤其在近期全球房地产市场低迷长期化的环境下，空置率上升、租金收益减少和资产价值下跌会同时发生，投资结构迅速受到冲击。若再叠加偿还贷款的压力，便可能引发境外金融机构行使担保权，即强制出售资产。此时，出售所得会优先用于偿还优先级贷款；若出售价格偏低，作为劣后级的基金投资者将不会获得任何剩余资金，进而造成全部本金损失。
分红中断的“现金陷阱”……封闭式结构使中途回收资金也无从谈起
除本金损失风险外，房地产租金收益无法流向投资者的“现金陷阱（Cash Trap）”风险同样构成不利因素。若触发超过境外贷款协议中规定的贷款价值比，或租赁空置率上升等特定条件，房地产产生的租金收益将优先归属贷款机构，而非用于向投资者分红。因此，即便正常的租赁合同仍在持续，向投资者支付分红也可能全面中断。
即使投资者急需资金，中途回收资金实际上也几乎不可能。这是因为大多数海外房地产基金被设定为到期前无法赎回的“封闭式”产品。部分基金虽会在证券市场上市，但流动性严重不足，存在无法成交，或不得不以远低于基金实际价值的价格出售的风险。
对于投资者以“未获得关于限制中途赎回的充分说明”为由提出的投诉，金融监督院表示，“中途赎回限制是房地产基金的本质特征，且已在投资说明书中明确记载，因此难以认定拒绝赎回属于不当业务处理”，并驳回了投诉。
此外，即便基金到期，如房地产出售及清算程序延误，收回投资资金的时间也会被无限推迟。即使在受益人大会上反对延长期限，若基金内现金类资产不足，也无法立即变现。在市场流动性紧张而导致期限延长的过程中，若原有租户迁出、空置增加，资产价值将进一步下跌，损失幅度也会随之扩大，形成恶性循环。
亲笔签字后，举证“违反说明义务”困难重重
金融监督院警告称，若投资者在认购申请书或产品说明书上亲笔签署“已听取说明并理解”，事后要以销售方违反说明义务为由获得赔偿认定将极其困难。这是因为亲笔签字在法律上被视为投资者已充分了解主要内容及风险后，自主决定投资的强烈意思表示。因此，投资者不应仅凭销售人员的说法签字；对于理解不足的部分，务必在亲笔签字前要求进一步说明。
金融监督院金融投资纠纷调解组组长Kim Gyeongsu强调：“海外房地产基金存在全部本金损失的可能性，且中途回收资金受到严格限制。这类产品绝不适合追求保全本金或计划进行短期资金运作的投资者。”随后，金融监督院相关人士表示：“今后将及时发布金融投资产品相关纠纷案例及注意事项，并在必要时通过完善制度，进一步强化投资者保护机制。”
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