“涨5亿也没关系，10亿韩元级自住持有需求涌入”……中低价重建小区高价成交不断[房地产A to Z]

首尔公寓拍卖成交价率连续4个月超过100%。随着针对多套房持有者的监管收紧，首尔拍卖市场转向以实际居住需求为主，带有重建利好的中低价小户型小区持续以高价成交。

从首尔松坡区乐天世界塔观景台首尔天空俯瞰的首尔市内公寓小区。韩联社供图

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据不动产拍卖及公开出售数据专业企业Jiji Auction于7日发布的上月拍卖动向报告，上月首尔公寓成交价率为101%。尽管较前一个月的101.7%小幅下降0.7个百分点，但已连续4个月高于100%，延续强势。成交价率超过100%，意味着成交标的的竞拍价格高于评估价。平均竞拍人数为6.1人，较前一个月的7.2人减少1.1人。

反映拍卖市场投资需求的竞拍人数虽有所减少，但成交价率仍居高不下，原因在于大量总价低于15亿韩元的标的以高价成交。上月首尔拍卖市场中，具备重建及改造利好的中低价公寓吸引了两位数竞拍者参与。松坡区文井洞文井市营、专用面积46平方米的一套房产，以较首次评估价8亿韩元高出约5亿韩元的13.12亿韩元成交，成交价率达164%，共有40人参与竞拍。文井市营公寓目前正推进改造，成交者可承继合作社成员资格。

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即将成立合作社的芦原区月溪美星·美隆·三湖3期、专用面积51平方米的一套房产，以成交价率134.7%、即9.3799亿韩元成交，首次评估价为6.96亿韩元。该小区兼具光云大学站站区开发利好，并属于可凭约10亿韩元进行投资理财的重建小区，投资需求集中，21名竞拍者参与拍卖。此外，适用准工业区容积率放宽政策、最高容积率可达400%，并计划由原有563户重建为762户的永登浦区杨平洞新东亚、专用面积50平方米的一套房产，也以成交价率129.8%、即11.8199亿韩元成交。其首次评估价为9.1亿韩元，共有15人参与竞拍。

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专家预计，在整体拍卖市场投资需求暂时萎缩的情况下，中低价小户型小区带动成交价率的趋势将持续。尤其是受此次税制改革影响，非自住单套房持有者的持有税和转让税负担大幅增加，拍卖市场将重组为以实际需求者为主，具备重建利好的中低价公寓或将吸引自住持有需求。Jiji Auction高级研究员Lee Juhyeon表示：“通常在市场繁荣期，主要地段的小户型公寓房价上涨尤为迅猛。随着多套房持有者及非自住单套房持有者的竞拍需求减少，整体拍卖市场将趋于萎缩，但中低价小区仍将持续高价成交，成交价率不易回落。”

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