登记租赁经营者“将亲自入住”……首尔3.7万套全租房源恐消失
登记租赁资格注销经营者，税收优惠逐步取消
为减轻税负，出现拒绝续约动向
登记出租房源保证金较低，带租约出售受限
至2028年，首尔3.7万套出租公寓将受影响
#在首尔永登浦区新吉洞出租1套公寓的A先生，其法定出租期和租赁合同将于今年8月和9月相继到期。面对租户称无处搬家的诉求，A先生原本打算续约，但后来改变主意，决定亲自入住。因为要减轻税制改革带来的资本利得税负担，必须在明年之前出售住房。虽然也可以续约后以带租约房源形式出售，但该房屋押金比周边约8亿韩元的市场行情低约2亿韩元，A先生认为难以找到买家。
随着政府逐步缩减注册公寓租赁经营者的税收优惠，租赁行业的反对声日益高涨。有观点指出，法定出租期结束后须在一定期限内出售房屋，但若承租人行使续约请求权，房东只能带着租户出售，实际处置并不容易。随着越来越多租赁经营者选择亲自入住，首尔或将有约3.7万套公寓出租房源消失。
据租赁行业6日消息，此次税制改革大幅减少了注册租赁经营者可享受的优惠。政府决定自10月1日起，分阶段废除对调控地区内购入出租公寓的资本利得税加重征收豁免及长期持有特别扣除优惠（50%）制度。
根据财政经济部税制改革方案，目前可出售住房的经营者须在2027年12月31日前完成转让，才能享受现有优惠。若于2028年转让，优惠将减半，即加重征税减免比例降至二分之一，长期持有特别扣除缩减至30%。自2029年起，将适用加重资本利得税，长期持有特别扣除优惠也将取消。以明年1月1日为准仍处于法定出租期内的经营者，只有在法定出租期结束后1年内出售，才能维持现有优惠；若在1至2年内出售，则适用一半的加重税率及30%的长期持有特别扣除。超过2年后，优惠将消失。
政府虽将首都圈限制地区的实际居住义务延期至2028年5月，允许带租约出售，但注册租赁经营者认为该政策脱离现实。首先，注册出租住房的押金低于周边行情，因此不易找到买家。由于注册租赁经营者在法定出租期内只能将押金较上一份合同上调5%，在取消注册出租资格时，押金就会低于周边市场行情。此外，在严格贷款限制下，带有租户的房源事实上难以获得住房抵押贷款，买家须以现金筹集扣除押金后的差额。押金越低于市价，买家的融资负担就越大。
因此，注册租赁经营者在法定出租期届满后拒绝续约的案例正不断出现。在首尔城东区出租公寓的注册租赁经营者B先生，也计划在今年12月租赁合同到期后，出售位于京畿道始兴的自住房，并搬入城东区住房。租户希望以比市价7.8亿韩元低约40%的押金长期居住，但由于税制改革后必须在规定期限内处置住房才能减轻资本利得税负担，B先生决定不再续约。
B先生表示：“孩子们都已独立，本来没有理由继续住在首尔，却因为税收问题不得不住进城东区公寓。考虑居住一段时间后，通过赠与儿子或卖方贷款方式进行转让。”
在盆唐寿内洞出租公寓的C先生，去年5月注册出租资格被取消后，也计划要求租赁合同于2028年到期的租户搬离。该住房的全租押金为6.9亿韩元，显著低于9.5亿韩元的市价，C先生认为难以带租约出售。为避免资本利得税加重征收，C先生须在今年年底前出售住房。C先生感叹：“租户希望顾及孩子的学期安排，我因此签订了32个月而非24个月的租赁合同。体谅租户的善意，如今却变成了沉重税负。”
若选择亲自入住的房东增多，首尔的全租房紧缺问题可能进一步加剧。大韩住房出租人协会分析国土交通部注册民间出租住房统计数据后估算，仅今年首尔市内因法定出租期结束、注册租赁经营资格被取消的公寓就将达2.2822万套。明年和后年还将有1.4861万套到期。若简单假设这些公寓均由房主亲自入住，首尔将减少约3.7万套公寓全租房源。
大韩住房出租人协会会长Seong Changyeop表示：“出租人必须在一定期限内处置住房，只能放弃续约、选择亲自入住；承租人则失去了继续居住在低于市价住房中的机会。制度上需要进一步完善。”
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