房主“回归自住”租户遭殃，全租房源也消失……“只有没买房的人是傻瓜”[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

by Lee Jieun

Published 05 Aug.2026 11:09(KST)

Updated 05 Aug.2026 13:30(KST)

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非自住一套住房持有人持有税上涨
宣布回归自住的房主增多
因学区无法搬离
无力承担全租押金只得搬进多户住宅

#上月带着子女前往加拿大的A某，将首尔蚕室的公寓出租了出去。他原计划两年后回国后继续出租蚕室的房子，自己则住在江南区开浦洞。但看完此次税制改革方案后，他放弃了这一计划，决定与租户的合同到期后搬回蚕室的房子居住。若住在开浦洞、出租蚕室的房子，就会被归类为非居住一套住房持有人，税负将大幅增加。若A某回国入住蚕室的房子，原租户就不得不另寻住处。

首尔松坡区一家房地产中介门店张贴着写有“非居住一套住房房源受理处”的告示。政府在本月3日公布的《2026年税制改革方案》中，将非居住一套住房持有人的住宅综合不动产税基本扣除额从12亿韩元下调至9亿韩元，并将计税标准6亿至12亿韩元区间的税率从现行1%上调至明年1.3%等，提高其税负。韩联社供图

《2026年税制改革方案》公布后，除价值超过40亿韩元的超高价住宅外，实际居住的一套住房持有人的持有税负将有所减轻。首尔江南、瑞草、松坡等地价值20亿至30亿韩元的公寓业主中，开始有人表示“将实际入住”。这些地区的全租和月租房源正显著减少。市场担忧，以学区房为中心的全租、月租房荒或将成为现实。

据房地产大数据平台“阿实”5日数据，江南、瑞草、松坡等江南三区的租赁房源近期正迅速减少。截至前一天即4日，松坡区全租及月租房源为2780套，较三个月前骤减24%，在首尔25个自治区中降幅最大。与一个月前相比，全租房源也从1473套减少至1422套，下降3.5%；不过，月租房源则从1167套增加至1358套，增长16.4%。

江南区和瑞草区近一个月来也转为房源减少趋势。江南区全租房源从一个月前的4738套减少至4614套，下降2.6%；月租房源从4205套减少至4143套，下降1.5%。瑞草区全租房源也从8000套降至7749套，减少3.1%；月租房源从5980套降至5914套，减少1.1%。

全租和月租房源减少，是由于非居住业主陆续宣布“回归实际居住”。首当其冲的是租户，尤其是受学区限制的租户，选择空间更为有限。业主入住后，他们必须另找全租房，但受子女学区问题影响，搬往其他地区并不容易。

蚕室洞一家中介门店负责人表示：“小学生即便转学，影响也相对较小，但初高中生很难搬迁。即使全租和月租价格上涨，他们也会尽量坚持到孩子毕业。”若无力承担公寓的全租或月租费用，就只能在同一学区内降低居住条件。他表示：“如果实在撑不住，只能搬到蚕室本洞的多户住宅或独栋多户住宅两三居室，让孩子继续通学。结果，只有那些相信政府、不买房的人反倒成了傻子。”

为子女教育而以全租方式居住的家庭较多的大峙洞，同样面临紧急局面。大峙洞一家中介门店负责人表示：“仅仅下调房地产综合税基本扣除额，原本不会令资金充裕的业主产生太大动摇。”他接着表示：“但如今改为非居住情况下房地产综合税将上涨一倍以上，持续产生额外支出，因此会有人选择亲自入住。”政府已将非居住一套住房持有人的房地产综合税基本扣除额从12亿韩元下调至9亿韩元，同时还提高了税率及税负上限。

该中介门店负责人表示：“租户必须寻找业主不会入住的其他房屋，附近可能爆发租房荒。原本住在公寓的人很难搬去别墅式住宅，但目前连全租和月租房源都不足，情况并不乐观。”不过他补充称：“业主也要等租户合同到期后才能入住，因此合同尚未到期的租户并不会立刻搬走。”

房主“回归自住”租户遭殃，全租房源也消失……“只有没买房的人是傻瓜”[房地产A to Z]

松坡区可乐洞Helio City附近一家中介门店负责人预计，此次改革方案将令置换至更高档区域的交易减少，并出现房源惜售现象。

可乐洞一名持牌房地产经纪人表示：“此前，出售松坡价值30亿韩元的房屋，再添一笔资金置换江南或瑞草价值40亿至50亿韩元的超高价住宅，是一种常见趋势。但随着超高价住宅的税负增加，这类动向将会减弱。由于不再考虑置换至江南的更高档区域，松坡区一带的房源也将随之被锁定。”他预计：“对于如居住在地方、完全无法实际入住的业主而言，可能会考虑趁此出售；但只要条件允许，业主大多会选择亲自入住，因此全租和月租房源势必大幅减少。”

实际居住与非居住比例相近的麻浦、瑞草主要住宅小区，也预计将因业主集中回流而加剧全租房短缺。麻浦区阿岘洞一家中介门店负责人表示：“不实际居住，税负就会增加，因此原本出租房屋的业主亲自入住的情况将会增多。这一带的标杆小区麻浦莱美安普鲁吉奥，非居住与实际居住比例各占一半，预计今后全租房源将进一步减少。”瑞草区蚕院洞一家中介门店负责人也预计：“蚕院东亚公寓的实际居住和非居住比例也约各占一半，可能会有不少业主让租户搬离后亲自入住。”

随着中档区域住宅也持续受到贷款限制，市场还有观点认为，这反而为资金雄厚的“现金富豪”带来利好。麻浦区中介人士表示：“对于面积约20坪、价格在20亿韩元左右的住房，能获得的贷款金额有限，普通购房需求难以进场。在这种情况下，一旦出现急售房源，现金富豪便会迅速抢购。”

与租户共同持有超高价住宅的高龄一套住房持有人也在动摇。江南区狎鸥亭洞一带，不少人因担忧遭遇“税负炸弹”而表达不满。狎鸥亭洞现代公寓附近一家中介门店负责人表示：“这里有很多80岁以上、仅有一套公寓作为全部财产的高龄人士。他们持有一生的房屋是养老资产，若将房价差额扣除额限制在10亿至20亿韩元，最终将毁掉他们的养老保障。”他还表示：“在方案公布前就已流传优惠缩减的传闻，少数反应敏锐的业主已开始挂牌出售。今后因税负压力，这类房源还会持续出现。”