[家居理财]绿带：比解除更应先思考的事

by Lee Jieun

Published 06 Aug.2026 09:08(KST)

解除绿带是城市规划层面的问题
应先思考解除后的空间利用
还应考量公共性及未来世代价值

编者注韩国国民70%以上的资产被房地产占据。住房既是我们最重要的资产，也是最贴近、最温馨的空间。我们为您提供与住房生活及买卖住房所需的信息。阿视亚经济每三周与KB国民银行房地产首席专业委员Kim Hyoseon共同刊载一次“家居理财”，为读者补充必要知识。

绿带并非为阻止开发而设立的土地，而是为让城市更健康地成长所保留的空间。1971年引入的开发限制区，旨在防止城市无序扩张、保护自然环境。这也是维持全体城市居民共同享有的绿色生态轴线，并为未来世代确保发展空间的长期城市规划成果。因此，绿带并非单纯的管制措施，而可视为整座城市共同享有的资产。

过去50多年来，绿带经历了多次调整。自1999年起，全国开发限制区中相当大一部分已被解除，目前主要集中在首都圈保留。如今，讨论焦点有必要从是否解除，转向若要解除，应以何种原则加以利用。

首尔瑞草区内谷洞开发限制区一带。韩联社供图

在首尔住房供应能力日益减少的现实下，绿带是可充分考虑的供应手段。但关键不在于解除本身，而在于必须先判断解除后将如何利用该空间，以及何种用途和规模最适合该地段。单纯以数字为导向的住房供应计划，无法成为提升城市竞争力的解决方案。重要的并非建设多少套住房，而是在这片土地上承载何种未来价值。具有代表性的是，第三期新城大多利用开发限制区推进，但在经历土地补偿、广域交通网建设、环境影响评估及各类审批许可程序后，项目耗时远超原计划。这表明，解除绿带并不意味着住房会立即供应，解除仅仅是供应的起点。

解除绿带并非单纯的住宅用地开发，而是改变城市土地利用方式的城市规划问题。应当先就用于何种用途、如何衔接交通及生活基础设施、适宜密度应处于何种水平等，进行充分的城市规划审查。关注点不应仅集中于是否解除，也应同时讨论解除后的空间规划。

此外，公共性同样重要。绿带一直守护着整座城市共同享有的绿地与生态系统、气候缓冲功能以及防止无序开发等公共价值。然而，若在解除后供应住房，相关空间实际上将被私有化至公寓围墙之内。住房供应当然也是重要的公共利益，但既然要将公共资产转换为其他用途，就有必要审查其能否带来与之相称的充分社会效益。

英国在调整绿带时，要求证明并非仅因住房短缺，而是存在例外情况。其会综合审查是否不存在可替代地块、环境破坏能否降至最低、基础设施是否充足、是否符合长期城市规划等。这是一个虽需立即解决却也对未来世代至关重要的问题，因此需要通过客观说明来证明为何必须使用该地块。

韩国同样应先审视，而非只看供应数量：这片土地实际上能够实现什么、何时能够供应、如何保护环境价值、如何与既有城市衔接。同时，也有必要从绿带是应对气候危机的城市关键基础设施、也是提高城市韧性的核心基础设施这一角度看待。绿带是一旦解除便难以恢复的城市资产。重要的不是解除多少，而是这一选择能创造出比当下更优的多少公共价值。如今，需要超越供应数万套住房的数字，共同思考要为下一代留下怎样的城市。