8月首都圈普通销售房源将涌现1.9万户……贷款监管下能否实现置业梦[实战理财]

by Choi Seoyoon

Published 05 Aug.2026 06:30(KST)

即使艰难中签，没钱也只能放弃
认购前须仔细核查贷款限制

随着贷款监管持续收紧，申请购房的关键已不再是“能否中签”，而是“能否支付购房款”。若无法筹集首付款后续分期款和尾款，即使中签也不得不放弃签约。查看待售房源时，也应关注可凭住房认购账户申请的普通销售房源，而非仅看总户数。扣除合作社成员房源和出租住房后，实际可申请的机会可能比预期更少。

68%集中于首都圈……首尔普通销售房源“稀缺”

据房地产专业调研机构Real Today于8月5日统计，8月全国计划推出的公寓项目共47个、3.9218万户。该数据包含出租住房，不包括办公酒店式公寓。其中面向普通认购者供应的房源为2.7482万户，较7月的9831户增加2.8倍，较去年8月的8890户约增加3倍。普通销售房源中，68%即1.868万户位于首都圈。

按地区看，京畿道为1.1912万户，仁川为3679户，首尔为3089户。通常，在重建、旧城改造等整治项目占比较高的首尔和仁川市中心区域，合作社成员会优先选定偏好的楼栋和户型，剩余房源才会划为普通销售。因此，首尔瑞草区“盘浦DH Class”虽然总规模达到5002户，属于超大型社区，但实际面向普通销售的房源仅为1832户。

首尔其他主要待售项目的普通销售户数多为两位数或约100户。中浪区“中和站Raon Private Centro”共176户，其中113户计划普通销售；西大门区“双龙The Platinum西大门”共177户，其中62户计划普通销售。阳川区“Brownstone木洞”共85户，普通销售房源仅29户。

京畿道、仁川大型社区房源充足……地方也有8802户

京畿道方面，金浦市“汉江Prugio Riverfront”将普通销售2432户。该项目位于金浦市高村邑汉江Cinepolis，是一处商住综合体，户型专用面积为84、106、122和180平方米。其中，专用面积84平方米户型为1775户，约占73%。虽然适用销售价格上限制，但项目也包含中大型住宅，因此须分别确认各户型销售价格及贷款额度。富川市“上洞站乐天Castle Signature”将普通销售1859户，专用面积为84至192平方米，项目位于地铁7号线上洞站附近的原Homeplus用地。专用面积84平方米户型为1370户，占总量的74%。水原市“华西站湖水公园Honorsville”计划推出476户，专用面积为84至99平方米。

仁川方面，弥邹忽区“City OCL第9区Ocean Park View”计划供应1949户，专用面积为59至136平方米。项目最高地上49层，由9栋楼组成。富平区“山谷站Xi Hills State & Haneulchae”共2706户，其中专用面积50至84平方米的1289户为普通销售房源。西海区“黔岩站Prugio Pravenue”是一处由民间参与的公共销售公寓，共441户，专用面积为60至84平方米，适用销售价格上限制。预计75%的房源将作为面向新婚夫妇、首次购房者和新生儿家庭等群体的特别供应房源。未具备特别供应资格者可申请的普通供应房源，仅占总量的25%。

“普通销售”与“普通供应”含义不同。普通销售是指扣除合作社成员房源和出租住房后，向认购者出售的全部房源，包括特别供应和普通供应。按照住房认购账户持有期限及积分参与竞争的人士，应确认的是扣除特别供应后的普通供应房源数量。

地方普通销售房源为8802户，占全国供应量的32%。世宗市5-2生活圈S1地块将推出“世宗Woomi Lynn Center Park”，项目为地下2层至地上最高20层，共676户，专用面积为45至84平方米。全罗南道—光州综合特别市北区“尖端第3地区A6地块第一风景苑”正准备销售638户。该项目由专用面积84至129平方米的中大型户型构成，适用销售价格上限制，预计于2029年5月入住。釜山南区“斗山We've the Zenith大渊”共258户，其中专用面积59至84平方米的176户将普通销售。

贷款额度缩减与利率上涨叠加……还须核算隐性成本

在首都圈及监管地区购房时，可获得的住房抵押贷款上限为：市值不超过15亿韩元的住房最高6亿韩元，市值超过15亿韩元且不超过25亿韩元的住房最高4亿韩元，市值超过25亿韩元的住房最高2亿韩元。这些金额仅为贷款上限。若适用贷款价值比率以及总债务偿还比率，即收入中用于偿还全部贷款本金和利息的比例，实际额度可能更低。还须注意，不同银行的贷款额度也有所不同。银行为控制年度贷款总量，有时会自行提高贷款门槛。KB国民银行近日已将购房用途住房抵押贷款额度从6亿韩元下调至3亿韩元。申请认购前，最好确认往来银行的实际贷款额度。

首都圈及监管地区的住房抵押贷款还适用3%的压力利率。这并非意味着实际贷款利率增加3个百分点，而是银行在计算总债务偿还比率时，假设未来利率上升后确定贷款额度的制度。即使当前适用利率较低，额度测算时也会采用更高利率，因此实际可借金额可能低于预期。

还应区分中期分期贷款与入住时申请的尾款贷款。按住房价格设定的贷款上限不适用于中期分期贷款，但转换为尾款贷款时则将适用。即使已获批中期分期贷款，入住时的收入、既有债务和贷款监管政策等因素，也可能令尾款贷款额度低于预期。

基准利率也应纳入资金规划。韩国银行于上月16日将基准利率从2.50%上调0.25个百分点至2.75%。假设贷款4亿韩元、期限30年并按本息共同偿还，贷款年利率为4%时，每月还款额约为191万韩元；若利率升至年息4.25%，则约为197万韩元。每月将增加约6万韩元，30年累计利息将增加约2092万韩元。

申请认购时，仅看销售价格难以掌握实际所需资金。阳台扩建费、有偿选配项目、购置税及登记费、中期分期利息和搬家费也都是支出项目。将附加费用计入销售价格后的总金额，可与周边次新公寓同等面积住房近期实际成交价进行比较。

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政府正准备出台措施，为青年、新婚夫妇及首次购房者放宽新建销售公寓的尾款贷款限制，最快可能于本月公布。若符合相关条件，或可先确认公布内容后再作决定。Real Today相关人士表示：“在政府依据房地产政策讨论会公布政策前，市场观望情绪正在显现。由于主要区域计划集中供应大型品牌公寓，购房需求者的关注度预计将持续维持。”

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。