房地产措施：税制“鞭子”之后，松绑绿带与集体贷款监管发“胡萝卜”(综合)
供应措施方面……会否打出准工业区与绿带牌
金融措施方面……放开尾款贷款，收紧全租贷款
政府公布强化综合房地产税和资本利得税的高强度税制改革方案后，市场关注点正转向房地产“供应”和“金融”措施。有担忧认为，若无法出台突破性的扩大供应及金融措施，反而只会加剧市场对政策的不信任。李在明总统3日结束出访回国后，随即在青瓦台秘密主持“房地产及股票市场检查会议”，强调“必须尽可能确保可供应的住房数量，以便大量住宅能够尽快供应”。因此，供应和贷款相关措施预计将于近期初现轮廓。
会打出准工业区与绿带牌吗
近期通过政府接连举行的房地产对策国民讨论会及政府官员发言被提及的追加供应措施包括：▲利用准工业区及开发限制区（绿带）▲激活旧城改造、重建等市中心整治项目▲扩大非公寓住房供应▲缩短第三期新城等公共住宅用地的供应周期等。
为扩大市中心住房供应，最有力的方案是利用准工业区。这是青瓦台政策室长Kim Yongbeom于今年6月底举行的宽勋讨论会上首次提及后，成为有力替代方案的措施。
据首尔市介绍，首尔地区准工业区总面积为19.97平方公里。其中三分之二、即13.34平方公里集中在永登浦、九老、衿川等西南圈3个区。准工业区的优势在于其位于地铁网络等设施完善的市中心，无需额外大规模扩建交通基础设施。这些地区因产业功能衰退而逐渐沦为贫民区，开发压力也较高。
“利用绿带”在上月27日由国务总理Han Seongsuk主持召开的“房地产政策国民大讨论会”上，国土交通部长Kim Yundeok表示“甚至产生了即便解除绿带限制也想建房的强烈愿望”后，正作为新方案受到关注。
目前，首尔市内绿带总面积为149平方公里，单纯按面积计算相当于汝矣岛（2.9平方公里）的50倍。虽然绿带大多为林地，考虑坡度等因素后实际可利用面积远低于这一数值，但其优势在于首尔东南圈等区位优越的可用土地较多。
国土交通部还在研究将空置商铺和办公室改造为居住型办公酒店等，用作面向青年和老年群体的出租住房。将首都圈一带知识产业中心变更用途为办公酒店的方案，也被认为已列入对策讨论范围。
为缓解从公寓蔓延至联排住宅、多户住宅和多家庭住宅等非公寓住房的全租及月租住房紧张问题，扩大别墅和办公酒店供应预计也将被纳入对策。
首尔市强烈要求激活旧城改造、重建等整治项目的措施是否会被纳入对策，尚不明朗。这是因为李在明总统此前在国民讨论会上曾对通过整治项目扩大住房供应持保留态度，Kim Yongbeom也表示，仅靠整治项目不足以在短期内增加住房供应。
放开尾款贷款，收紧全租贷款
政府将在推出住房供应对策的同时，调整房地产金融监管。本月将公布的金融对策，将推动因高强度家庭贷款总量管制而出现供应受阻的尾款贷款、搬迁费贷款等面向实际需求者的集体贷款恢复正常，同时通过追加监管管理全租贷款。
政府正摸排实际贷款需求，以确保下半年计划入住项目的尾款贷款能够顺利发放。目前，有关部门正在精确测算家庭贷款净增规模。金融监管部门将今年家庭贷款增长率目标设定为同比1.5%，导致各银行贷款净增额度迅速耗尽，实际需求者无法获得尾款贷款的情况接连出现，因此采取了这一措施。搬迁费贷款预计也将放宽。若将新建住房而非原有住房认定为抵押物，即使适用现行贷款价值比率监管，贷款额度也可能提高。
政府也在研究为青年、新婚夫妇和普通民众等实际需求者提供贷款支持。将这类人群的贷款排除在总量管制之外的方案被广泛讨论。不过，提高贷款价值比率并未列入研究范围。
另一方面，全租贷款监管将进一步收紧。政府认为，全租贷款是刺激房价上涨的因素之一，正研究进一步下调担保比例。继2025年“6·27对策”将首都圈担保比例从90%降至80%后，市场正讨论继续下调的可能性。担保比例下降后，银行承担的损失风险将加大，贷款额度很可能随之减少。
针对非自住一套房持有者引入全租贷款监管，被认为事实上已成定局。继2025年“9·7对策”将一套房持有者在监管地区的全租贷款额度从3亿韩元缩减至2亿韩元后，进一步下调担保比例或直接限制全租贷款的方案最受关注。
版权所有 © 阿视亚经济。未经许可不得转载，禁止用于AI训练及使用。
