“税负势必反映至押金租和月租价格……租房家庭负担将加重”[房地产A to Z]
综合房地产税精准增税……瞄准市价40亿韩元以上
"江南或将在8月、明年5月及年底前迎来三波房源"
"高龄人群住房降级置换……空缺由40至50岁富裕人群填补"
随着政府推进房地产税制改革，专家预计，首尔江南圈超高价住房房源将在2027年年底前分三次集中释放。尤其是，持有税上调对市价40亿韩元以上住房影响显著，而转让所得税扣除额度缩减则主要影响转让收益30亿韩元以上住房，因此卖房压力可能集中于江南地区超高价、长期持有的住房。不过，由于这类住房价格高昂，预计购买者不会是无房者，而更可能是40至50岁的富裕人群。非自住的一套房持有者可能转而实际入住，供应扩大也将面临困难，押金租和月租房源短缺现象或进一步加剧。
房源被富裕人群吸收……押金租和月租负担反而加重
多数专家认为，即使房源增加，房价也难以急剧下跌。汉阳大学教授Lee Changmu表示：“虽然会有部分房源流出，但最终仍将由具备资产实力的群体购入。江南和瑞草或将变成仅有富裕人群和高收入群体居住的地区。”他还指出，原本有意购买超高价住房的需求若转向麻浦、城东、广津等价格稍低地区，汉江沿岸房价也可能受到刺激。
一线房地产市场也有观点认为，房主将进入“坚守”状态。在房价快速上涨的情况下，没有必要急于抛售房产。税制改革方案公布后，首尔房地产市场并未出现明显动向。首尔阳川区一名房产中介负责人表示：“无论税负增加多少，子女可能都会代为缴纳并继续持有，何必卖房离场？政府希望促使多套房持有者和高价住房持有者出售房源的目标，恐怕很难在市场上奏效。”当前买方需求旺盛的市场氛围，也增强了房主的持房信心。该中介表示：“一套市价为10.2亿韩元的新亭洞公寓挂牌价11亿韩元，仅两天就有买家接手。在一个月内房价上涨1亿韩元的强势市场中，谁会轻易卖房？”
因此，有分析认为，真正受到最大冲击的将是租赁市场。非自住业主若为减轻税负而亲自入住，原有租客搬离后，该地区的押金租房源可能减少。若缴纳转让所得税后剩余的出售收益减少，房主更可能偏好每月都有现金流入的月租，而不是押金租。
Lee教授表示：“如果通过转让收益替代月租收入的功能减弱，出租人将试图收取更高月租。多套房持有者的税负若被转嫁至中低价住房的押金租和月租价格，租房家庭的负担可能加重。”Woo Byeongtak委员也表示：“买卖市场以超高价住房为中心，部分区域维持平稳或趋于稳定的可能性增加；但随着实际居住条件收紧，押金租价格反而存在进一步暴涨的忧虑。”
“2027年是卖房适时”……高龄江南本地居民或进行“住房降级置换”
![“税负势必反映至押金租和月租价格……租房家庭负担将加重”[房地产A to Z]](http://www.asiae.co.kr/news/img_view.htm?img=2026080410581068925_1785808691.png)
在超高价住房市场，部分房源流出的可能性较高。不过，预计这些房源不会被无房者购入，而将主要被富裕人群吸收。KB国民银行房地产首席专业委员Park Wongap表示：“今年8月将出现第一波房源；在2027年综合房地产税计税基准日6月1日前的5月底，以及转让所得税扣除额度正式适用前的2027年年底，房源将再次集中涌现，形成‘房源三波动’。尤其在2027年上半年、即综合房地产税计税基准日前，超高价住房房源可能集中释放。”狎鸥亭、盘浦、道谷、大峙等高龄长期持有者较多的地区，将成为主要对象。
Shinhan Premier Pathfinder专业委员Woo Byeongtak也表示：“市场将关注法案是否通过，房源供应可能在今年年底以及明年4至5月、即公布房产官方评估价之前集中出现。”友利银行房地产研究员Nam Hyeokwoo表示：“2027年是可适用现有扣除政策的卖房‘最后黄金期’，临近期限时房源可能集中涌出。”
专家将“市价40亿韩元以上”或“转让收益30亿韩元以上”的长期持有住房，视为主导房源释放的对象。转让收益较低的住房受扣除额度缩减影响有限；但若收益超过30亿韩元，就会超过2028年降至20亿韩元、2029年降至10亿韩元的转让收益扣除上限。狎鸥亭、盘浦、道谷、大峙等高龄长期持有者较多的地区，将成为主要对象。
现金收入较少的高龄人群，可能迁往江南圈较小住房，或迁居首都圈以外地区，进行“住房降级置换”。根据将于2027年实施的特别政策，高龄一套房持有者出售首都圈住房后迁往非首都圈地区，可获减免50%的转让所得税，最高减免5亿韩元。
Park委员表示：“部分长期居住在狎鸥亭等地区的高龄人群，可能搬到较小住房，或迁往天安、原州、春川等前往首尔较便利的地区。江南或将出现他们出售的住房被年轻富裕人群购入的代际更替。”
Nam研究员也表示：“在换手较少的江南圈核心重建小区，卖房需求仍然相对较大。随着40至50岁的富裕人群购入这些住房，江南房主的代际更替可能加快。”
“卖掉再买隔壁”……原地置换
资金实力较强的房主可能不会离开江南，而是选择在同一小区或购买价格相近住房的“原地置换”。若在2027年前适用现有扣除政策，先结清现住房的转让收益后再购买新房，新住房的取得价格将提高。日后出售住房时，仅对超过新的取得价格的收益计算转让所得税。
虽然会产生取得税等交易成本，但对于转让收益达数十亿韩元的长期持有者而言，可比较节税金额与交易成本后，考虑卖出再购入。Park委员解释称：“同一小区相邻住户之间，也可能出现实质上的交换交易。这种方式是在原有转让收益上适用当前扣除政策，同时提高新住房的购入单价。”
![“国民3年养老金蒸发”……错失高位卖出的国民年金“180万亿冲击”[基金·互助会深度剖析]](https://cwcontent.asiae.co.kr/asiaresize/93/2026073116453666020_1785483936.png)
Woo委员也表示：“过去即使大幅提高持有税，卖方数量也没有显著增加；但此次持有税和转让所得税负担将同时上升。在税收优惠缩减前先卖后买、减少未来应税收益的‘原地置换’可能出现。”
版权所有 © 阿视亚经济。未经许可不得转载，禁止用于AI训练及使用。
