“没那么优质的单套房”在哪？…持有税猛增，永登浦、阳川也受波及
'市价32.7亿至45.1亿韩元区间'
江南三区、龙山区之后，永登浦区最多
麻浦来美安普鲁吉奥114平方米非自住持有税
从811万韩元升至1168万韩元
往十里Tens Hill等20亿韩元价位持有税下降
节税需求或涌向江东区、广津区、铜雀区
政府针对高价住宅提高综合房地产税税率，实施高强度税制改革，预计不仅首尔江南三区，连同城东区等非江南地区的汉江地带，以及高价重建小区集中的永登浦区、阳川区，税负也将加重。以市场成交价约30亿韩元的麻浦区麻浦来美安普鲁吉奥114平方米非自住单套住房持有人为例，即使2027年公告价格仅较2026年上涨其一半的幅度，持有税负担也将从现行标准下的811万韩元升至改革后的1168万韩元。
与此同时，所谓“优质单套房”的需求也更有可能转向市价30亿韩元以下的住宅。随着税负明显增加的价格区间从市价30亿韩元中段开始形成，为节税而进行投机的需求可能会寻找所谓“没那么优质的住宅”，并集中涌向20亿韩元价位住宅，从而出现“价格拉平现象”。
据房地产114于4日发布的数据，截至上月，在江南三区和龙山区以外，市价超过32.7亿韩元、不高于45.1亿韩元住宅占比最高的自治区为永登浦区，共有3820户、占全区住宅总数的5.7%处于这一价格区间。这主要受以汝矣岛为中心分布着高价重建小区的影响。拥有木洞新城14个小区的阳川区以4.2%、3066户紧随其后，汉江地带的城东区和广津区则分别为1.5%、848户及1.5%、451户。永登浦区和阳川区以即将成立业主合作社的小区为中心，房价正在上涨，木洞小区以及汝矣岛Jinju、Sujeong、Sambu公寓等均具代表性。
这一价格区间的持有税负均将上升，区别仅在于增幅大小，不论自住与否。根据政府结合综合房地产税改革方案作出的税负预测，持有市价35亿韩元公寓的自住单套住房持有人，需较现行多缴约20万韩元；若仅持有而不自住，负担则将由目前的191.8万韩元增加609万韩元，升至801万韩元。
这些自治区的税负也会增加，是因为政府税制改革方案不以住房套数为重点，而是聚焦于房价。政府在下调纳税人可明显感受到税率上涨的计税标准区间的同时，大幅提高了超高价住宅的税负。根据改革方案，税率开始明显上调的区间为计税标准超过6亿韩元的部分。按公告价格计算，约为超过22亿韩元；换算为市价，则是超过约32.7亿韩元的住宅。不过，自住单套住房持有人的基本扣除额由原先的12亿韩元上调至14亿韩元，因此预计市价约33亿韩元以下的自住单套住房，其税负将较现行略有减少或维持在相近水平。
友利银行财富管理营业战略部房地产研究实验室负责人Ham Youngjin表示：“30亿韩元价位住宅的税率上调0.3个百分点，因此其持有税负不会像计税标准处于12亿至25亿韩元区间的住宅那样显著增加。”但他也称：“为减轻税负，在30亿韩元价位住宅较为集中的地区，可能会有更多需求从非自住转为自住。”
预计龙山区、城东区和广津区等非江南地区汉江地带的准高价住宅税负也将大幅增加，市场因此认为，寻求30亿韩元以下节税房源的需求将会涌现。
根据税制改革方案，市价20亿韩元价位住宅的持有税负较现行有所下降，自住单套住房持有人的实际感受将更为明显。以市场成交价处于20亿韩元出头的城东区Wangsimni Tenzhill套内84平方米住宅为例，假设其2027年公告价格较2026年的14.11亿韩元上涨约一半，达到15.4982亿韩元，自住单套住房持有人的持有税预计将低于现行税制下的水平。在不享受按年龄和持有期限给予扣除的前提下，现行制度下需缴纳348.1675万韩元，较上年增加22%；而在改革后的制度下，仅需缴纳308万韩元，较上年增加4.5%。
相反，市场成交价约30亿韩元的麻浦区麻浦来美安普鲁吉奥114平方米住宅，即使2027年公告价格仅较2026年上涨一半，持有税负也会增加。若公告价格升至23.76亿韩元，自住单套住房持有人的持有税将从现行标准下的811万韩元小幅升至819万韩元；但若为非自住，由于基本扣除额缩减至9亿韩元，持有税预计将升至1168万韩元。
专家认为，适用上调税率的计税标准区间下调后，出于对税制的心理抗拒，市场可能出现寻求价格更低的优质单套房的需求，即购买计税标准不超过6亿韩元、市价低于32.7亿韩元的住宅。友利银行房地产专业委员Nam Hyeokwoo解释称：“高税率适用计税标准区间内住宅较集中的地区，可能形成心理阻力线。以汉江地带为中心，计税标准不超过6亿韩元的房源可能作为可节税的优质单套房重新受到关注，置换需求有可能集中涌入。”
从各自治区来看，投资需求最有可能集中在江东区、广津区、铜雀区和永登浦区。根据房地产114的数据，这些自治区集中了市价17.4亿至20.3亿韩元以下、按计税标准区间计算不超过3亿韩元的住宅。在江东区，这一价格区间住宅占全区住宅总数的21.3%；广津区和铜雀区分别占16.2%和15.3%。
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有观点指出，寻找20亿韩元价位优质单套房的需求一旦扩散，可能导致中低价公寓价格上涨。Ham Youngjin表示：“20亿韩元价位住宅所在地区，因全租房短缺和短期供应不足，首次置业需求持续涌入。但受贷款监管影响，筹措资金仍面临较大困难，因此这些地区的房价可能因税制改革而保持坚挺，或继续小幅上涨。”
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