盘浦Xi公寓：明年公告价涨幅仅半数，持有税仍达1600万韩元……较现行增至1.2倍[2026税制改革]
盘浦Xi持有税从1333万韩元增至1627万韩元
即使公布价格涨幅减半，税负仍增至1.2倍
课税标准自6亿韩元起上调税率……影响首尔9万户家庭
投资需求或将涌向市价32亿韩元以下住房
受政府税制改革影响，即使明年公布价格仅上涨至今年涨幅的一半，首尔瑞草区盘浦Xi公寓标准户型（专用面积84平方米）的持有税也将较现行水平增加1.2倍。这是由于政府针对高价住宅上调综合房地产税税率，实施精准课税所致。随着适用较高税率的计税标准区间从市价约45亿韩元下调至约32亿韩元，市场担忧寻求“优质单套房”的投机需求可能转向30亿韩元以下住宅。
据阿视亚经济3日委托新韩Premier Pathfinder专业委员Woo Byungtak进行的税务模拟测算，若盘浦Xi公寓专用面积84平方米住宅明年公布价格上涨13%，即相当于今年26%涨幅的一半，其公布价格将从34.91亿韩元上涨约4.5116亿韩元，至39.4216亿韩元。
公布价格30亿韩元级ACRO River Park，持有税增加379万韩元……高价住宅税率负担上升
以此为基准，假设该住宅持有人于2017年、51岁时购入瑞草区盘浦Xi公寓，截至2027年已61岁、持有期满11年且仅持有一套住房，则按现行标准适用20%的年龄扣除和40%的持有期扣除后，仅需缴纳1333.7387万韩元持有税。较上一年度的持有税1133.2187万韩元增加约18%。
但若适用今年的税制改革方案，明年持有税将达1626.684万韩元，同比增加44%。与维持现行制度时预计应缴的明年持有税相比，税制改革将使其额外承担约292万韩元，即增加至1.2倍。
瑞草区ACRO River Park专用面积84平方米住宅，若公布价格也仅上涨至今年公布价格涨幅的一半，明年需缴纳的持有税将达1925.5624万韩元，较今年的1336.028万韩元增加44%。若适用现行制度，则仅需缴纳1546.3099万韩元，同比增加16%。税制改革使持有税较现行水平增加约1.2倍，即约379万韩元。
持有税负担大幅增加，是因为公平市场价值比率由原先的60%提高至70%，且从计税标准6亿韩元以上区间起上调税率。自明年起，无论住房套数多少，在计税标准超过6亿韩元至超过94亿韩元的区间内，适用于持有不超过两套住房者的税率将由原先的1.0%至2.7%上调至1.3%至3.5%。盘浦Xi公寓和ACRO River Park专用面积84平方米所在的计税标准12亿至25亿韩元区间，综合房地产税税率升至2.0%，提高0.5个百分点。
市价30亿韩元级住宅被纳入税率上调区间……非江南汉江带行政区受冲击
此次改革尤其值得关注的是，上调计税标准超过6亿韩元至12亿韩元区间的税率，扩大了处于税负增加范围内的家庭数量。在原有综合房地产税体系中，以计税标准12亿韩元为界，超过该标准的区间才根据住房套数适用较高税率；但此次改革后，自明年起计税标准超过6亿韩元至12亿韩元以下住宅的税率也将提高0.3个百分点。按公布价格计算，对应超过22.57亿韩元至31.1亿韩元以下；按市价计算，对应约超过32.7亿韩元至45.1亿韩元以下。这相当于首尔全部家庭的9%，约9.2万户。
“优质单套房”或向市价32亿韩元以下扩散
按地区看，城东区等非江南地区汉江带，以及高价重建住宅小区密集的永登浦区和阳川区，预计税负将加重。据房地产114统计，截至上月，在江南三区和龙山区以外，市价超过32.7亿韩元至45.1亿韩元以下住宅占比最高的行政区是永登浦区，共有3820户、占全部住宅的5.7%落入该价格区间。这主要是由于以汝矣岛为中心分布着高价重建住宅小区。拥有木洞新城14个小区的阳川区占4.2%、共3066户，其后为汉江带地区城东区占1.5%、共848户，以及广津区占1.5%、共451户。
专家认为，随着税率上调的计税标准区间下调，受对税制的心理抗拒影响，市场可能出现以更低价位寻找“优质单套房”的需求，即购入计税标准6亿韩元以下、按市价计算低于32.7亿韩元的住宅。友利银行房地产专业委员Nam Hyukwoo表示：“高税率上调后适用的计税标准区间内住宅较多的地区，可能形成心理阻力线。以汉江带为中心，计税标准6亿韩元以下的房源可能作为可节税的‘优质单套房’重新受到关注，置换购房需求或将集中。”
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