盘浦Xi公寓：明年公告价涨幅仅半数，持有税仍达1600万韩元……较现行增至1.2倍[2026税制改革]

受政府税制改革影响，即使明年公告价格仅上涨至今年涨幅的一半，首尔瑞草区盘浦Xi公寓国民户型（专用面积84平方米）的持有税也将较现行水平增至1.2倍。原因在于政府针对高价住宅上调综合不动产税税率，实施“精准课税”。此外，适用较高税率的计税标准区间也从市价约45亿韩元下调至约32亿韩元，市场担忧寻求“优质一套房”的投机需求可能转向30亿韩元以下住宅。

据阿视亚经济3日委托新韩Premier Pathfinder专业委员Woo Byungtak进行的税务模拟测算，若盘浦Xi公寓专用面积84平方米住宅明年公告价格上涨13%，即今年26%涨幅的一半，公告价格将从34.91亿韩元升至39.4216亿韩元，增加约4.5116亿韩元。

以此为基础，假设该住宅持有人于2017年、51岁时购入瑞草区盘浦Xi公寓，截至2027年已61岁、持有期满11年，且为仅持有一套住宅的业主，则按照现行标准，适用20%的年龄扣除和40%的持有期扣除后，仅需缴纳1333.7387万韩元持有税。与上一年的持有税1133.2187万韩元相比，增幅约为18%。

瑞草区盘浦洞盘浦Xi公寓。阿视亚经济资料图

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但若适用今年的税制改革方案，明年持有税将为1626.6840万韩元，较上年增加44%。与维持现行制度时预期的明年持有税相比，税制改革将使其额外承担292万韩元，相当于增加至1.2倍。

瑞草区Acro River Park专用面积84平方米住宅的公告价格，若仅按今年公告价格涨幅的一半上涨，明年也需缴纳1925.5624万韩元持有税，较今年的1336.0280万韩元增加44%。若适用现行制度，则仅需缴纳1546.3099万韩元，较今年增加16%。因税制改革，其持有税较现行水平增加至约1.2倍，增额约379万韩元。

持有税负担大幅增加，是因为公平市场价值比率由原先的60%提高至70%，且从计税标准超过6亿韩元的区间起上调税率。自明年起，无论持有住宅数量多少，计税标准超过6亿韩元至超过94亿韩元区间内，持有两套及以下住宅者适用的税率将从原先的1.0%至2.7%上调至1.3%至3.5%。盘浦Xi公寓和Acro River Park专用面积84平方米住宅所属的计税标准12亿至25亿韩元区间，综合不动产税税率上升0.5个百分点至2.0%。

尤其值得关注的是，此次改革提高了计税标准超过6亿韩元至12亿韩元区间的税率，扩大了处于税负增加范围内的家庭数量。原有综合不动产税体系中，以计税标准12亿韩元为界，超过该标准的区间才会根据住宅数量适用较高税率；但此次改革后，自明年起计税标准超过6亿韩元至12亿韩元以下的住宅，税率也将上调0.3个百分点。按公告价格计算，该区间为超过22.57亿韩元至31.1亿韩元以下；按市价计算，则约为超过32.7亿韩元至45.1亿韩元以下，占首尔全体家庭的9%，约9.2万户。

阿视亚经济资料图

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按地区看，城东区等非江南地区的汉江带，以及高价重建住宅小区密集的永登浦区和阳川区，预计税负将加重。据房地产114统计，截至上月，在江南三区和龙山区之外，市价超过32.7亿韩元至45.1亿韩元以下住宅占比最高的自治区为永登浦区，共有3820户、占当地全部住宅的5.7%处于该价格区间。这主要受到以汝矣岛为中心分布着高价重建住宅小区的影响。拥有木洞新城区14个小区的阳川区为4.2%、3066户，汉江带地区城东区为1.5%、848户及城东区为1.5%、451户，紧随其后。

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专家认为，随着加税计税标准区间下调，出于对税制的心理抗拒，市场可能出现从更低价位寻找“优质一套房”的需求，即购买计税标准6亿韩元以下、市价低于32.7亿韩元的住宅。友利银行房地产专业委员Nam Hyukwoo表示：“高税率上调后，拥有大量处于相关计税标准区间住宅的地区，可能形成心理阻力线。以汉江带为中心，计税标准6亿韩元以下的待售房源有望作为可节税的‘优质一套房’重新受到关注，换房需求可能集中涌入。”

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