房地产对策，“税制”之后是“供应”……或打出准工业区、绿带牌

by Jung Doohwan

Published 04 Aug.2026 07:41(KST)

着力研究缓解需求不安的短期扩大供应方案
或将纳入激活办公酒店、联排住宅等非公寓住房措施

政府公布包括综合不动产税、资本利得税等在内的旨在稳定房价的大规模税制改革方案后，市场关注点如今正集中于“扩大供应对策”。

尽管政府推出高强度税制改革方案，将多套住房持有者、非自住的单套住房持有者，乃至江南地区实际居住的单套住房持有者均列为改革对象，但执政阵营内外均有观点认为，若无法实现突破性的供应扩张，仍不足以消除长期存在的房价不稳定问题。

首尔代表性准工业区京仁路一带全景。阿视亚经济资料库供图

近期通过政府接连举行的房地产对策国民讨论会及政府官员的发言，所提及的追加供应对策包括：利用闲置土地建设住宅用地、激活旧城改造和重建等市中心整治项目、扩大非公寓住宅供应、缩短第三期新城等公共住宅用地的供应周期。

为扩大市中心供应，最受看好的方案是利用准工业区。这一方案由青瓦台政策室长Kim Yongbeom在6月底举行的宽勋讨论会上首次提及，随即成为热门替代方案。当时，Kim Yongbeom表示：“为迅速且有效地增加首尔市中心的供应，应积极发掘和开发永登浦、九老等准工业区。”

据首尔市统计，首尔地区准工业区总面积为19.97平方公里。其中三分之二、即13.34平方公里集中于永登浦、九老、衿川等西南区域3个区，这是其特点。

将准工业区作为住房供应来源的优势在于，其位于地铁网络等设施完善的市中心，无需额外大规模扩建交通基础设施。西南区域的准工业区沿地铁1号线京仁线或京水线形成，最快约30分钟即可抵达市中心。过去，产业功能迁往城市外围后，这些地区的产业功能衰退并迅速贫民窟化，开发压力也较高。

不过，仍有相当一部分准工业区在进行产业活动，且许多地区的土地所有者围绕地块开发存在尖锐复杂的利益纠葛。因此，要实现政府所期待的“快速供应”效果，仍面临不少难关。

“利用绿带”是在上月27日由国务总理Han Seongsuk主持召开的“房地产政策国民大讨论会”上迅速升温的政策选项。原因是国土交通部长Kim Yoondok在当天讨论会上表示：“自从担任国土交通部长后，我产生了即使解除绿带限制也要建设住房的强烈愿望。”

通过大规模解除绿带限制来供应住房，是参与政府和Lee Myung-bak政府曾使用过的住房供应手段。目前，首尔市内绿带总面积为149平方公里，按单纯面积计算，相当于汝矣岛（2.9平方公里）的50倍。虽然大部分绿带为林地，考虑坡度等因素后实际可利用面积远低于这一数字，但其优势在于首尔东南区域等地拥有大量区位优越的可用土地。

问题在于效果。过去，政府曾在内谷、细谷等解除绿带限制的地区通过住宅用地开发大规模供应住房，但最终未能稳定周边房价，反而被批评仅让少数中签者获得巨额市场价差收益。

主管部门国土交通部还在研究将因空置问题而面临困境的商铺、办公室改造为住宅型办公酒店等，用作面向青年和老年群体的租赁住房。据信，近期供应过剩的首尔等首都圈地区知识产业中心，其办公设施变更用途为住宅型办公酒店的方案，也已被摆上对策讨论桌。

为缓解从公寓蔓延至联排住宅、多户住宅、独栋多户住宅等非公寓住宅的全租和月租住房紧缺问题，扩大别墅和办公酒店供应也预计将被纳入对策。Kim Yoondok就此表示：“新建非公寓住宅的供应过程中，土地所有者和建设经营者等多种主体参与，因此应一并研究税制、金融及简化许可审批程序等措施”，“将尽快与相关部门协商。”