“优质单套房”反噬……未居住、价值超40亿韩元的超高价房综合房地产税负担加重[2026税制改革]

by Choi Seoyoon

Published 03 Aug.2026 18:00(KST)

Updated 04 Aug.2026 07:04(KST)

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综合房地产税改革：实际居住者扣除14亿韩元、未居住者9亿韩元
公平市场价值比率最高80%……税负上限200%
不住40亿韩元公寓，综合房地产税263万韩元→1114万韩元

自2027年起，拥有一套公告价格超过14亿韩元（市价约20亿韩元）住房的人，如不实际居住在该房屋内，将需缴纳更多综合房地产税。即使是单套住房持有者，若非“实际居住”，也将受到实质性惩罚。相反，公告价格不超过14亿韩元的单套住房持有者自2027年起无需缴纳综合房地产税。目前，只要公告价格超过12亿韩元，无论是否实际居住，均按同一标准征税。按2025年通知标准，48万577人将受到综合房地产税改革方案影响。

从首尔松坡区乐天世界塔天空观景台眺望的江南一带公寓全景。Yoon Dongju记者

根据财政经济部3日公布的《2026年税制改革方案》，政府将单套住房持有者开始缴纳综合房地产税的门槛，从公告价格12亿韩元提高至14亿韩元。超过14亿韩元后，税额计算将根据是否居住而有所不同：实际居住者可扣除14亿韩元，未居住者则仅可扣除9亿韩元。

计算综合房地产税时，先从住房公告价格中扣除基本减免额，再乘以公平市场价值比例，以得出计税依据。对计税依据适用各档税率后计算应纳税额，并结合税额抵扣及税负上限，最终确定应缴综合房地产税。

政府此次改革同步调整了综合房地产税计算公式中的三项核心变量，即基本减免额、公平市场价值比例和税率。此外，原本用于防止税负一次性大幅上升的税负上限也被调整。此前税额最高仅允许达到上一年度应纳税额的150%，此次改革后提高至200%，意味着房主将承担更多增加的税负。

公平市场价值比例将由目前的60%，依次提高至2027年的70%和2028年的80%。2027年将不分住房套数和地区统一适用；自2028年起，则将根据持有何种住房而有所区别。即使在调控对象地区拥有住房，只要是单套住房持有者，2028年仍适用70%；无论所在地区，持有3套及以上住房者，或持有2套住房且其中至少1套位于调控对象地区者，将适用80%。

“优质单套房”反噬……未居住、价值超40亿韩元的超高价房综合房地产税负担加重[2026税制改革]

2028年取消按住房套数划分税率……1·2套住房最高税率也达5%

原先按住房套数不同而设定的各计税依据税率，也将从2028年起统一改为按房价标准划分。目前，即便持有价格相同的住房，持有3套及以上住房者的税率也高于1·2套住房持有者。改革后，无论住房套数多少，高价住房均将适用目前3套及以上住房持有者的税率。因此，计税依据超过25亿韩元且不超过50亿韩元的1·2套住房持有者，税率将从现行1.5%上升至2027年的2%、2028年的3%；计税依据超过50亿韩元且不超过94亿韩元的部分，税率将从2%提高至4%；超过94亿韩元的部分，则将从2.7%提高至5%。

仅从税率表来看，“超高价住房”的增税重点是计税依据介于25亿至50亿韩元、税率大幅上升1.5个百分点的区间。但真正能感受到税负压力的，将从市价40亿韩元左右的住房开始。非自住单套住房持有者因基本减免额缩减、公平市场价值比例上调，计税依据将升至适用2%税率的区间，且无法享受长期持有抵扣。财政经济部税制室长Jo Manhee在税制改革方案发布会上表示：“市价超过40亿至50亿韩元水平后，税负将显著大幅增加。”

政府还决定，将不论住房套数均适用同一税率的计税依据超过6亿韩元且不超过12亿韩元区间，税率从原先的1%上调至2027年的1.3%。此举可减少扩大自住单套住房持有者减免额可能带来的高价住房减税副作用，并缩小与上一档税率之间的差距。以自住单套住房持有者为准，市价约32.7亿至45亿韩元的住房属于该范围。这一价格区间集中了以全租或月租方式出租的江南地区及汉江沿岸高价公寓。

最终，此次上调预计将对将市价30亿至40亿韩元的“一套优质房产”以全租或月租方式出租、本人并不居住的单套住房持有者产生较大影响。实际居住者可享受14亿韩元的较高基本减免额，使计税依据降至6亿韩元以下，适用最低税率0.7%；而非居住者的基本减免额则缩减至9亿韩元，最终将进入税率提高至1.3%的区间，即计税依据6亿至12亿韩元区间。