市值40亿韩元公寓，综合房地产税“自住325万韩元·非自住1114万韩元”……房源上市会增加吗[2026税制改革]

政府正着手调整税制，拟根据实际居住情况差异化征收税负，预计非自住单套住房业主及超高价住房业主的税负将大幅增加。尤其是财政经济部模拟结果显示，拥有市值约70亿韩元超高价住房的60岁非自住单套住房业主，其房地产综合持有税负担将达4480万韩元，较现行水平增加约4.7倍。政府预计，随着负担集中于非自住单套住房业主和超高价住房自住业主，到2029年将带来2.2万亿韩元的额外税收。但市场预计，税负加重所带来的房源投放将较为有限。

财政经济部8月3日公布的2026年税制改革方案中，房地产税制的核心是将房地产综合持有税优惠转向以“居住”为中心。财政经济部表示，修订宗旨是“减轻实际居住的单套住房业主税负，同时使非自住持有人的税负恢复正常”。

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非自住单套住房业主的房地产综合持有税基本扣除额将与原有多套住房业主相同，缩减至9亿韩元。此前，无论是否居住，单套住房均可享受最高12亿韩元的房地产综合持有税基本扣除；为根据居住情况提高税负，非自住单套住房的基本扣除额将下调至9亿韩元。两套及以上住房业主的房地产综合持有税基本扣除额将缩减至4亿韩元，并在5亿韩元限额内，仅按实际居住住房价值占全部住房价值合计额的比例给予额外扣除。相反，实际居住的单套住房业主基本扣除额将提高至14亿韩元。此外，对持有3套及以上住房者，公平市场价值比例将适用80%。

非自住单套住房业主实际感受到的房地产综合持有税预计将增加。以财政经济部假定的60岁、持有住房10年的单套住房业主为例，若不直接居住在市值40亿韩元、公告价格28亿韩元的公寓中，其房地产综合持有税将从目前的263万韩元升至2028年的1114万韩元，为目前的4.2倍。相反，若直接居住在同一住房内，则需缴纳325.2万韩元。对于市值40亿韩元的蚕室或盘浦高价公寓，若业主将房屋出租而不自住，原先享受的持有期扣除等优惠将消失，房地产综合持有税将比目前大幅跃升逾4倍。

一名60岁业主若持有一套公告价格50亿韩元、市值约70亿韩元的高价住房，若为非自住，预计自2028年起其房地产综合持有税负担将由原先的937.7万韩元增至4480.1万韩元。相反，同为60岁的实际居住单套住房业主，其房地产综合持有税负担将为3295.7万韩元，较现行水平增加约2300万韩元。

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政府以居住为核心调整房地产综合持有税扣除比例，被解读为旨在遏制非自住单套住房业主的投机需求，并促使其将房源投放市场。即通过区分居住与非居住情况下的房地产综合持有税负担，引导业主即使为了获得税收减免也满足居住期限。更重要的是，对同时满足持有和居住条件者最高减免80%资本利得税的长期持有特别扣除，也将于2028年全面改为以居住为中心。预计为减轻资本利得税和房地产综合持有税负担，住房市场将转向以实际居住为主。

关注点在于，市场能否如政府预期般出现更多待售房源。专家认为，在房地产综合持有税及资本利得税长期持有特别扣除于2028年全面转向以居住为中心之前，出售超高价单套住房的需求将在一定程度上增加。新韩银行Premier Pathfinder专业委员Woo Byungtak解释称：“在感到持有税负担的非自住单套住房业主中，为降低资本利得税而希望在2028年前尽快出售的动向将增加，超高价住房可能出现更多房源投放。”

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不过，市场普遍认为增加房源的效果有限。实际居住的单套住房业主为摆脱税负而出售住房的可能性不大。此外，住房持有人也更可能通过上调月租和全租价格来应对。因此，有担忧认为此举只会加剧租赁市场的不稳定。一名要求匿名的房地产经纪人表示：“在房地产价格数周内动辄上涨数千万韩元的情况下，持有超高价住房的业主会愿意把房子挂牌出售吗？”

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