每月缴2.5万韩元仍亏损1715万韩元……公寓社区设施的悖论
月费仍难承担人工费及制冷供暖费
“不用为何还要交”引发追加分摊反弹
配备游泳池、桑拿房和高尔夫练习场等设施的新建公寓“酒店级社区设施”，正成为住户矛盾的导火索。这些设施在销售时被宣传为提升居住满意度和公寓价值的配套，但住户入住后，高昂的维护费用、低使用率及费用分摊等问题接连浮现。韩联社3日报道称，在超过半数国民居住在公寓的背景下，社区设施运营问题也正成为新型共同住宅纠纷。
据该报道，围绕是否应向不使用公寓社区设施的住户征收运营费，各小区正展开争论。首尔城东区一处于2025年竣工、约有900户的公寓，其健身房、高尔夫练习场等社区设施今年7月曾停运约3周。这是更换管理公司问题与运营亏损叠加所致。该小区所有住户每月需缴纳2.5万韩元基本使用费，参加课程或超额使用时还须另行支付费用。
收取月使用费仍亏损……闭馆与追加分摊引发纠纷
今年5月，基本使用费和个别使用费收入合计为6651万韩元，但人工费、设施维护费等支出超过8000万韩元，导致亏损1715万韩元。此后，管理处通知每户需额外分摊1.8万韩元。住户之间一方面反对让不使用设施的家庭也承担同等金额，认为此举不合理；另一方面也有人不满称，自己是看中高端设施才入住，如今却停止运营同样存在问题。
社区设施纠纷背后，是公寓销售市场的高端化竞争。过去，老年活动室、托儿所和小型图书馆等是公共设施的核心；最近，游泳池、桑拿房、电影院、保龄球馆、攀岩馆、乐器练习室乃至宠物清洗室纷纷出现。图片与报道具体内容无关。Kang Jinhyeong记者供图
View original image类似纠纷也在其他地区持续出现。京畿道高阳市一处公寓以冷暖气费用负担为由，决定就是否在夏季和冬季向体育设施使用者收取额外费用进行住户投票。釜山广域市东莱区一处拥有4000户的公寓，社区设施亏损被计入管理费后，也持续引发住户反对。部分小区对于设施应仅面向住户运营，还是对外开放以获取收益，意见不一。
销售时是竞争力，入住后成管理费负担
社区设施纠纷的背后，是公寓销售市场的高端化竞争。过去，老年活动室、托儿所和小型图书馆等是公共设施的核心；近来，游泳池、桑拿房、电影院、保龄球馆、攀岩馆、乐器练习室乃至宠物清洗室也纷纷出现。设施越多样化，管理人员以及电费、水费、冷暖气费的负担也越重。尤其是游泳池和桑拿房，即使使用者不多，也必须维持水质和温度，因此固定成本较高。
根据共同住宅管理信息系统资料，全国公寓平均管理费从2021年每平方米专有面积2442韩元升至2025年的3033韩元，涨幅约24%。加上社区设施运营费用，住户实际感受到的负担进一步加重。不过，也有观点认为，社区设施是提升小区居住便利性和价值的共有资产，因此即使不使用设施的家庭也应承担一定费用。费用是通过管理费筹措，还是向使用者另行收费，则取决于各小区的管理规约及住户代表会议决定。
据共同住宅管理信息系统资料，全国公寓平均管理费从2021年每平方米专有面积2442韩元升至2025年的3033韩元，涨幅约24%。加上社区设施运营费用，住户实际感受到的负担进一步加重。Yoon Dongju记者
View original image部分专家指出，不能仅将设施视为房产销售营销手段。从设计阶段起，就应分析预期使用率和运营成本，并制定涵盖设备更换及大规模维修费用的长期规划。还有意见要求，应透明公开各设施的收支和使用率，在决定闭馆或追加分摊费用时，充分征求住户意见。
归根结底，社区设施的重要之处不在于规模华丽，而在于可持续运营。若未经充分评估长期成本便一味增加设施，原本为住户福利而设的空间，可能沦为加重管理费负担和矛盾的“昂贵累赘”。
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