调控地区购入出租公寓须1年内出售方享资本利得税优惠……首尔6.8万套将流入市场？[2026税制改革]

今后，多套房持有者若要出售调控对象地区内已登记出租的公寓并享受资本利得税优惠，须在强制出租期结束后“1年内”售房。已完成强制出租期限的人，须在2027年年底前出售，才能获得原有优惠。政府此前对资本利得税附加税豁免和50%长期持有特别扣除不设期限，如今设定出售时限，意在促使资本利得较高的首尔公寓房源进入市场。

从首尔南山眺望的首尔市内公寓。韩联社供图

View original image

根据财政经济部8月3日公布的2026年税制改革方案，位于调控对象地区的购入出租公寓所适用的资本利得税附加税豁免及长期持有特别扣除（修订案中称长期居住所得扣除）优惠制度（50%）将分阶段废止。

政府为敦促多套房持有者出售，设定了“双轨”截止期限。首先，目前可以出售住房的一般经营者，须在2027年12月31日前完成转让，才能享受全部现有优惠。若在2028年转让，优惠将减半，即附加税仅减免二分之一，长期持有特别扣除降至30%。自2029年起，将全额适用附加税率，并取消登记出租住房的长期持有特别扣除优惠。改革方案将于2026年10月1日起实施。

对于截至2027年1月1日仍处于强制出租期内的经营者，将适用另行设定的期限。若在强制出租期结束后1年内出售，仍可保留附加税豁免及50%的长期持有特别扣除；若在结束后1至2年间转让，则适用一半附加税率及30%的长期持有特别扣除；超过2年后，所有优惠均被取消。

View original image

例如，假设一名持有4套住房的多套房持有者，在强制出租期结束后，以11亿韩元出售其于2018年以6亿韩元购入的一套调控对象地区登记出租公寓，资本利得为5亿韩元。若在2027年年底前出售，可享受全部现有税收优惠，资本利得税为9000万韩元；若于2028年出售，因优惠减少，税额将升至1.7亿韩元；2029年出售时，优惠消失，须缴纳3.2亿韩元。即使以相同价格出售同一套住房，出售时间晚2年，资本利得税也将增加2.3亿韩元。

购入出租公寓是指个人或法人购买公寓后，将其登记为出租住房的房产。在2020年制度废止前登记的长期普通民间出租公寓，房东通常须维持出租用途8年，并将年租金涨幅限制在5%以内，以换取税收优惠。

强制出租期结束后，登记资格将自动注销。自此，房产税减免、综合房地产税合并计税排除等持有环节优惠随之消失，但出售该出租住房时享受的资本利得税优惠此前并无单独期限。即便房东持续持有已自动注销登记的公寓、数年后才出售，仍可避免适用附加税，并对出租期间产生的资本利得享受50%的长期持有特别扣除。此外，即使自动注销后未遵守年租金涨幅不得超过5%的限制，附加税豁免和50%的长期持有特别扣除优惠仍可保留。也就是说，在不再承担登记时出租义务的情况下仅保留税收优惠，这种状态已持续6年。

出售调控对象地区住房的两套房持有者，须在基本税率基础上加征10个百分点；持有3套及以上住房者则加征15个百分点，但登记出租住房不适用这部分附加税率。50%的长期持有特别扣除，是将出租期间产生资本利得的一半从应税所得中扣除的优惠。房价大幅上涨的首尔公寓，因取消现有优惠导致的税负差额较大，提前出售的动力也更强。政府预计，此举可在首尔形成约6.8万套住房流入交易市场的供应效果。

View original image

在调控对象地区置换住房的“临时两套房持有者”，出售原有住房的期限也将从3年缩短至2年。在调控对象地区拥有住房的人，若在同一调控对象地区购买新房，须在2年内出售原有住房，才能在资本利得税和综合房地产税方面适用一户一房特别优惠。

此外，对于过去不设期限即可享受资本利得税减免优惠的出租住房和未售出住房，也将新设出售期限。首都圈公寓须在2029年年底前处置，其他地区则须在2031年年底前处置，方可享受税收特别优惠。

不过，即便多套房持有者为规避税负而推出房源，能否真正惠及无房普通居民仍属未知。在严格的贷款限制下，具备购买能力的需求方很可能仅限于拥有充足现金的资产持有者。因此，若这些房源未能帮助无房者实现购房，而是被资产持有者之间的交易消化，资产两极分化可能进一步加剧的担忧也随之出现。

租赁市场的不稳定也难以避免。短期内，房源增加或可抑制房价上涨势头，但若出租住房出售给自住买家，租赁房源可能减少。即使带有租户的住房完成交易，租赁合同仍会继续有效，因此这类房源不同于实际购房需求者能够立即入住的房源。

必读新闻

“每天一餐、每月重仓350万韩元股票”……“财务独立、提前退休族”热潮引发日本“NISA贫困”

• “三星电子和SK海力士调整结束”“三星电子67万、SK海力士470万有望”……海外投行乐观理由
• “这竟是婚礼用的？”30万韩元戒指配连衣裙……婚礼习俗变了
• 闯祸后连一句“抱歉”都不说、只会眨眼……“Gen Z凝视”原来是这个原因
• 农心第三代掌门人Shin Sangyeol副社长13日迎娶SK电讯普通员工

预计出租经营者也将提出反对。出租经营者可能主张，政府对已履行全部义务的住房适用事后标准，损害了政策可信度。不过，由于该政策仅适用于改革后发生的转让，并设置了过渡期，因此难以直接认定其构成宪法禁止的溯及立法或侵害财产权。

版权所有 © 阿视亚经济。未经许可不得转载，禁止用于AI训练及使用。