调职·留学搬离住房最长仍认定居住3年……实务界预警“材料大战”[2026税制改革]

政府为减少以实际居住为中心的房地产税制改革中产生的无辜受害者，制定了例外条款。即使因求学、调职、疾病治疗等不得已原因而搬离住房，只要满足一定条件，最长3年可视为居住期间，从而保留转让所得税和综合房地产税的税收优惠。不过，随着例外事由大幅增加，外界担忧税务机关与纳税人之间可能围绕文件证明和权威解释爆发“材料大战”。

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根据财政经济部3日公布的《2026年税制改革方案》，对于在连续居住1年以上的住房中，因入学、疾病疗养、工作变动·调职、因校园暴力转学、赡养60岁以上父母等原因而迁往其他市、郡居住的情形，最长可认定3年为居住期间。

因旧城改造、重建项目取得的新建住房，在自管理处置计划获批之日起至可入住日期止的施工期间，可将其中一半视为已满足居住期限。此外，在适用多套住房持有者转让所得税加重征税及一户一住房转让所得税特别规定时，不计入住房套数的地方低价住房、人口减少地区住房、竣工后未售住房等，以及登记出租住房中的建设出租住房和购入出租住房（不包括位于调控对象地区的公寓），其出租期限也将计入居住期间。

该修正案预计将分阶段实施：转让所得税自2028年1月1日以后转让的房产起适用，综合房地产税则自2027年1月1日以后产生纳税义务的部分起适用。

市场认为，此举有望切实减轻因实际居住义务而不得不搬家的单套住房持有者的税负。尤其对于旧城改造、重建项目的合作社成员而言，施工期间的居住认定规则预计将成为决定节税效果的关键变量。

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但也有担忧称，要获得居住期间认定，必须通过文件证明相关事由；围绕“不得已原因”的范围，纳税人与税务机关之间就权威解释发生争议等实务混乱可能增加。例外情形越多，纳税人越难自行判断是否适用，税务代理成本也可能上升。例如，因海外派驻而离开3年的房主，若连同与租客续签合同在内累计4年未能实际居住，则其中1年将无论其主观意愿如何，均无法享受税收优惠。

财政经济部相关人士解释称：“除法规列举的事由外，也可能存在其他不得已情形，因此计划在施行令修订内容中纳入可予认定的空间。但考虑到税负公平、避税可能性等因素，因不得已原因未居住而可被认定为居住期间的期限最长为3年。”

也有专家持续担忧制度引入可能带来的市场副作用。有分析认为，房主可能因税负而不愿挂牌出售，导致房源锁定现象加剧；而为满足居住期限的房主，可能在租赁合同结束后亲自入住，从而造成全租房源短缺。

房地产经济研究所所长Kim Inman指出：“若房主为避税而让租客搬离、重新回到住房实际居住，房源将被锁住，月租和全租市场会更加不稳定。符合政府所设超高价公寓标准的房主，很可能就例外条款是否适用与税务当局发生尖锐对立。”

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税制标准本身的公平性也引发争议。一名要求匿名的房地产专家表示：“该方案的宗旨合理，但‘居住1年以上’这一条件的设定依据并不明确。因父母突发疾病等原因，仅居住11个月便不得不搬家的情况可能蒙受不公，因此在实务适用过程中预计将持续出现相当多的争议。”

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