虽称扶持企业型租赁住房……“租金挂钩物价监管”拖累盈利性
首尔8家法人供应7377户
租金上限与物价指数挂钩限制
租金上调每年仅增1%至2%
一年内限制上调租金，项目收益性下降
政府计划研究放宽限制租金涨幅的监管措施，以促进作为扩大住房供应方案之一的企业型租赁住房发展。此前，国土交通部部长Kim Yundeok在房地产政策座谈会上提及激活企业型租赁住房，以扩大住房供应；但相关行业指出，若不放宽租金上涨限制，民营企业参与的动力可能减弱。
据AlSquare于30日公布的数据，截至2026年7月，8家企业型租赁法人在首尔供应的企业型租赁住房共计7377户。企业型租赁住房是指建筑公司、房地产投资信托基金等民营经营者以长期出租至少10年为目的供应的住宅设施，而非由个人出租。目前，SK D&D、MGRV、Homes、KT Estate等法人已进入该市场。
企业型租赁住房在竣工后，初期月租金往往定得高于周边市价。据房地产平台Dabang数据，截至2026年7月，首尔江南区和麻浦区单间住宅（专用面积33平方米以下）的月租金，在押金1000万韩元的条件下分别为102万韩元和68万韩元。相比之下，SK D&D正在出租的Episode江南项目，在押金1000万韩元条件下，月租金为150万至500万韩元。MGRV运营的Mangrove新村项目，月租金则定为70万至120万韩元。
企业型租赁住房租住成本较高的原因在于，租金涨幅受到严格限制。根据现行《民营租赁住房特别法》，100户以上的民营租赁住房小区，租金年度上调幅度不得在5%范围内超过居住费用物价指数变动率。这意味着，租金只能按照自原合同租赁起始日所在月份起，至新签或续签合同开始月份为止的物价变动率上调。因此，市场上多数情况的租金涨幅仅为1%至2%。由于未来难以充分上调租金，法人往往在竣工、住户初次入住时便将租金定得较高。
某企业型租赁法人在首尔新村运营的租赁住房，近3年租金较原合同仅上涨2.3%。据韩国房地产院数据，2026年第二季度首尔西北圈办公居住两用房月租金环比上涨1.33%。办公居住两用房月租金单季度涨幅已超过该法人租赁住房3年租金涨幅的一半。该法人相关人士表示：“租金最多也只能上调2%，可以说几乎没有上调至5%上限的案例。”
由于无法将租金上调至超过物价变动幅度的水平，随着时间推移，也会出现租金反而低于周边市价的倒挂现象。于2026年迎来竣工第10年的KT Estate Remarkville永登浦项目，面积7.2至8.2坪（专用面积23至27平方米）的房源，在押金1000万韩元条件下，月租金定为70万至80万韩元中段。与附近专用面积24平方米办公居住两用房房源在押金2000万韩元条件下月租金约120万韩元相比，价格较低。
企业型租赁行业相关人士称：“实际涨幅低于通胀率，即使续签合同也难以反映市价，这类问题正在出现。实际上，租金等于在倒退。”
现行法律还规定，上调租金后未满1年不得再次上调租金，这也被视为业务发展的阻碍。与通常按2年签约的公寓不同，企业型租赁住房中按数月签订的短期租赁占比较高。即使租期结束后与新租户签订合同，也无法立即提高租金。短期租赁合同重复次数越多，可上调租金的时点就可能越往后推迟。
主管部门国土交通部表示，为激活企业型租赁住房，将从多方面研究扶持方案。国土交通部相关人士称：“持有100户以上房源的民营租赁经营者提出了许多建议，称其受到物价指数及涨幅上限限制，无法进一步上调租金。我们将听取市场声音并进行研究。”
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