亚太地区房地产投资主管Hamish McDonald首席投资官
"高利率、通胀波动下，传统方式不再奏效"
全球最大资产管理公司贝莱德（BlackRock）表示，在高利率、高波动性时代，传统房地产投资方式已不再奏效，积极的资产运营和租金收入增长将成为回报的核心驱动力。同时，该公司将日本、新加坡和澳大利亚列为亚太地区的核心投资目的地。
贝莱德亚太地区房地产投资部门主管兼首席投资官Hamish McDonald于28日在记者会上提出了上述投资战略与方向。
“传统投资方式不再奏效”……积极资产运营是创造收益的关键
McDonald首席投资官认为，以2020年为分界点，投资环境发生了根本性变化。2020年以前，在利率下降、建设成本低廉及全球化供应链的背景下，资产价格上涨带动了收益率；但此后，在资本成本结构性上升、供应链碎片化的环境中，“在持续通胀和宏观经济波动下，积极的资产运营已成为创造收益的关键”。
他表示：“过去那种为了追逐收益率而压缩房地产资本化率的方式已不再奏效，必须持续提高收入，即租金收益，以实现收益率最大化。”他还强调，“具备定价权的房地产非常重要”，应聚焦于供应受限、业主可主导确定租金的资产。他补充称，原则上应规避开发、施工等超出可控范围的风险，并以空置率低、租赁供需良好的稳定型资产为主。
日本、澳大利亚、新加坡与西方市场相关性较低……具备分散投资效果
McDonald首席投资官表示，在作出投资决定前，“比起国内生产总值，更应优先考察人口增长、资本与人才流入、旅游需求等个别结构性驱动因素”。他同时将具备流动性和制度透明度的日本、澳大利亚及新加坡列为核心投资目的地。
贝莱德援引明晟（MSCI）数据（截至2026年3月底）表示：“亚太市场与西方市场的收益率相关性相对较低，可带来分散投资效果。”数据显示，日本房地产收益率与美国（0.01）、英国（0.05）、加拿大（-0.18）等主要西方市场的相关系数实际上接近于零或为负值，分散投资效果最为明显。澳大利亚与美国的相关系数为0.85，新加坡为0.48，虽然相对较高，但各国自身的增长驱动因素十分明确。
目前，日本外国游客数量已超过新冠疫情前水平。McDonald首席投资官表示：“日本政府也正以2030年达到6000万人为目标，推动旅游振兴。”他提出，与其投资大型酒店，不如聚焦旅游需求地的精品酒店。他称，偏好“拥有20至30间客房、位于有知名拉面店且适合在Instagram打卡的酷炫区域的精品酒店”。此外，对于日本其他房地产市场，他评价称：“日本是亚太地区唯一存在多户住宅市场的地方。”
McDonald首席投资官以澳大利亚为代表案例，解释了“亚太滞后（APAC lag）”现象，即美国出现的现象会在一段时间后于亚太地区显现。他表示：“贝莱德在澳大利亚拥有第四大自助仓储平台，并率先在行业内引入无人化运营，提升了净营业收入。”此外，澳大利亚被列为经济合作与发展组织成员国中人口增长指数到2030年上升最显著的市场。
韩国市场“虽具吸引力”……本土投资者占优
对于韩国房地产投资，他虽称其为“具有吸引力的市场”，但仍保持一定距离。他提及开发相关风险并强调：“韩国本土资本影响力较大且占据优势。我们的投资原则是，不仅相关领域本身必须具备强劲实力，还必须找到我们能够形成竞争优势的路径。”
对于韩国的数据中心、独栋住宅等新增长领域，他表示：“需求确实存在”，但也称“仍存在尚未掌握的风险”，再次划清界限。他表示：“贝莱德避免进行在开发过程中承担重大风险的投资。我们尚未在韩国找到既增长前景明确、又能使我们在信息方面获得竞争优势的投资战略。”
谈及韩国机构投资者的海外房地产投资，他认为，投资关注点正呈现从美国、欧洲转向亚洲的趋势。
韩国机构投资者在2020年前后依托低利率环境和充裕流动性，积极投资美国、欧洲等海外房地产；但此后随着利率上升、资产价值同步调整，面临了困难。
另一方面，贝莱德是管理全球逾14万亿美元资产的全球最大资产管理公司。其中，涵盖房地产、基础设施、私募信贷等领域的另类投资管理资产规模约为6630亿美元，约合970.1万亿韩元。
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