贝莱德：“房地产投资环境变化……相比韩国更看好日本、澳大利亚”
亚太地区房地产投资主管Hamish McDonald首席投资官
"高利率、通胀波动下，传统方式不再奏效"
全球最大资产管理公司贝莱德(BlackRock)表示，在高利率、高波动性时代，传统房地产投资方式已不再奏效，积极的资产管理和租金收入增长将成为收益的核心驱动力。同时，该公司将日本、新加坡和澳大利亚列为亚太地区的核心投资目的地。
贝莱德亚太地区房地产投资部门主管兼首席投资官Hamish McDonald于28日在记者座谈会上提出了上述投资战略与方向。
“传统投资方式不再奏效”……积极资产管理成为创造收益的核心
McDonald首席投资官分析称，以2020年为分水岭，投资环境发生了根本性变化。2020年以前，在利率下行、建设成本较低及全球化供应链的背景下，资产价格上涨带动了回报率；但此后，在资本成本结构性上升和供应链碎片化的环境中，“持续通胀与宏观经济波动之下，积极的资产管理已成为创造收益的核心”。
他表示：“过去那种为追逐回报率而压缩房地产资本化率的方式已不再奏效。需要持续提高收入，即租金收入，以实现回报最大化。”他还强调，拥有定价权的房地产至关重要，应聚焦于供应受限、房东能够主导租金定价的资产。他补充称，应规避开发、施工等超出控制范围的风险，并坚持以空置率低、租赁供需状况良好的稳定型资产为主进行投资。
日本、澳大利亚和新加坡与西方市场相关性较低……具备分散投资效应
McDonald首席投资官表示，在作出投资决定前，“会优先考察人口增长、资本和人才流入、旅游需求等个别结构性驱动因素，而非仅看国内生产总值”。他同时将具备流动性和制度透明度的日本、澳大利亚及新加坡列为核心投资目的地。
贝莱德援引摩根士丹利资本国际截至2026年3月底的数据表示：“亚太市场与西方市场的回报率相关性相对较低，可带来分散投资效应。”数据显示，日本房地产回报率与美国（0.01）、英国（0.05）、加拿大（-0.18）等主要西方市场的相关系数实际上接近于零或为负值，分散投资效应最为明显。澳大利亚与美国的相关系数为0.85，新加坡为0.48，虽相对较高，但两国各自的增长驱动因素十分明确。
日本的外国游客数量已超过新冠疫情前水平。McDonald首席投资官表示：“日本政府也正推进旅游振兴计划，目标是到2030年吸引6000万名游客。”他提出，与大型酒店相比，更看好以旅游需求地为中心的精品酒店投资战略。他称，更倾向于“位于有知名拉面店、适合在社交媒体展示的时尚区域，拥有20至50间客房的精品酒店”。对于日本其他房地产市场，他评价称：“日本是亚太地区唯一存在多户住宅市场的国家。”
McDonald首席投资官以澳大利亚为代表案例，说明了“亚太滞后(APAC lag)”现象，即美国出现的现象会在亚太地区经过一段时滞后显现。他表示：“贝莱德拥有澳大利亚第四大自助仓储平台，并率先在行业内引入无人化运营，从而提高了净营业收入。”此外，澳大利亚被列为经济合作与发展组织成员国中，人口增长指数到2030年上升最为迅猛的市场。
韩国市场“具有吸引力”，但本土投资者占据优势
谈及韩国房地产投资，他虽称其为“具有吸引力的市场”，但态度较为谨慎。他提及开发相关风险，并强调：“韩国国内资本影响力强且占据优势。投资标的不仅所在行业本身必须强劲，我们还必须找到能够具备竞争优势的路径，这是我们的投资原则。”
对于韩国的数据中心、独栋住宅等新兴增长领域，他表示：“需求确实存在”，但同时指出，“仍存在尚未识别的风险”。他再次划清界限称：“贝莱德避免进行在开发过程中承担大量风险的投资。目前在韩国尚未找到这样一种投资战略：既处于增长前景明确的领域，又能让我们在信息层面取得竞争优势。”
对于韩国机构投资者的海外房地产投资，他评价称，市场已观察到投资关注点从美国、欧洲转向亚洲的趋势。
韩国机构投资者在2020年前后，借助低利率环境和充裕流动性，积极投资美国、欧洲等海外房地产；但此后随着利率上升和资产价值同步调整，面临困难。
另一方面，贝莱德是管理全球超过14万亿美元资产的全球最大资产管理公司，约合2509万亿韩元。其中，涵盖房地产、基础设施和私募信贷等领域的另类投资管理资产规模约为6630亿美元，约合970.1万亿韩元。
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