五轮讨论勾勒房地产对策框架……综合不动产税按价值征收、精准贷款、研究解除绿带限制(综合)
政府就房地产综合对策及税制改革方案进行发布前最后协调
提高持有税、限时放宽转让所得税……为多套房持有者打开退出通道？
第三期新城项目周期减半……非公寓住房也将获支持
如果政府正在制定的税制改革方案和房地产综合对策，按照历经5次政府讨论会形成的框架最终敲定，预计将推进以住房价值为核心的持有税改革、精准放宽贷款限制，以及通过支持非公寓新建扩大供应。方案或将包括对多套房持有者差别征收转让所得税，以及部分解除绿化带限制的措施。
27日，由国务总理Han Seongsuk主持的“房地产政策大讨论会”结束，近期持续半个月的系列讨论会也随之落幕。原计划在国土交通部、金融委员会、财政经济部讨论会以及由李在明总统主持的讨论会结束后收官，但总统提议若讨论仍不充分，可由国务总理主持追加讨论会，因此再次举行了会议。国务调整室经济调整室室长Kim Jin报告称，截至当天下午3时，房地产讨论会网站共收到7153条公众意见，其中供应领域2277条、金融领域2833条、税制领域2012条。
税制：综合不动产税征税标准由住房套数转向住房价值
Han Seongsuk国务总理、兼任副总理及财政经济部长的Koo Yuncheol、国土交通部长Kim Yundeok于27日在首尔中区大韩商会举行的房地产政策国民大讨论会上回答与会者提问。Yoon Dongju记者供图
View original image在税制领域，最有可能的方案是，综合不动产税不再主要按住房套数征收，而是以所持住房的合计价值为核心征税。此举旨在纠正拥有1套价值30亿韩元住房者的税率低于拥有3套各价值10亿韩元住房者的失衡现象。
政府预计将把持有价值和是否实际居住，而非住房套数，作为核心征税指标。继财政经济部和总统主持的讨论会后，参加当天讨论会的汉阳大学教授Kang Seonghun提议，对低于一定价格的自住型单套住房维持或降低综合不动产税负担；对超高价自住型单套住房则设置税额抵扣上限。他还提出，对非自住单套住房应以居住期限而非长期持有期限为主给予抵扣；对多套房持有者则调整基本扣除额、公平市场价值比率及税率。
副总理兼财政经济部长Koo Yoonchul表示：“对于长期持有但未实际居住的住房，将考虑差别化转让所得税负担。”政策方向是在减轻自住型单套住房持有者负担的同时，缩减非自住及超高价住房的抵扣优惠。
单户单套住房持有者的转让所得税长期持有特别扣除，也可能改为以“居住期限”为核心。现行制度对转让价格超过12亿韩元的单户单套住房，适用最高40%的持有期限扣除和最高40%的居住期限扣除。政府讨论会上提出，应减少非自住住房的持有期限扣除、提高居住期限扣除，并对转让收益较高的超高价住房扣除额设置上限。
限制转让所得税免税优惠适用次数的方案也被列入研究范围。李在明总统在23日的讨论会上称自己平时经常观看相关内容，并亲自点名Gwangsune Bokdeokbang代表Lee Gwangsu发言。对于Lee Gwangsu提出“将单套住房免税优惠限制为一生仅限一次”的建议，李在明表示认同，称“无限次给予机会存在问题”。李在明表示，可考虑在首次转让时给予较大幅度扣除、从第二次起减少扣除，或对一生可享受的减免总额设置上限。
讨论中还提及提高持有税，同时在多套房持有者出售住房时暂时降低转让所得税的方案。李在明23日表示：“不能只强化持有税，也应同时打开退出通道，也就是出售机会。”Koo Yoonchul也于27日表示，将考虑对长期持有未自住住房的多套房持有者差别化征收转让所得税，并研究为多套房持有者提供限时出售机会。
政府正在研究不增加实际居住的单套住房持有者及中低价住房持有者税负的方案。Han Seongsuk当天援引2025年国民资产负债表称，家庭净资产中房地产占比达71.9%。考虑到一律提高单套房持有者税负会对家庭造成较大冲击，政府很可能优先缩减非自住及超高价住房的抵扣优惠。
超高价住房的划分价格以及抵扣缩减幅度尚未确定。专家提及市价30亿至50亿韩元，但公众意见在10亿至100亿韩元之间分歧较大。
金融：维持贷款监管，补足刚性需求购房者的不便
在金融领域，政府将研究在维持家庭贷款和房地产贷款监管的同时，对青年、新婚夫妇及首次购房者给予例外的方案。具体包括调整政策性住房抵押贷款的收入和资产标准，并解决预售住房签约者因银行贷款总量监管而无法支付尾款的问题。
韩国金融研究院高级研究委员Kim Yeongdo在15日金融委员会讨论会上提议，应扩大面向青年的政策性住房抵押贷款，但须综合收入、资产和住房价格等因素，筛选真正有购房刚性需求者。23日的讨论会还提出，在继续支持无房普通民众的同时，逐步减少用于高价全租房或差额投资的全租房贷款。
金融委员会主席Lee Eokwon于27日表示：“由于供应仍不充足、市场流动性充裕，若放宽贷款监管，将再次刺激住房市场，导致房价上涨的恶性循环。因此，对家庭贷款和房地产贷款实施一贯且严格的监管不可避免。”
不过，Lee Eokwon表示，将针对青年和新婚夫妇等刚性需求购房者面临的不便，逐案进行研究。典型问题包括：夫妻收入合并后失去政策贷款资格的“婚姻惩罚”，以及与父母共同居住的青年因家庭分离条件而无法被认定为无房者。
尾款贷款也很可能得到补充完善。Lee Eokwon表示，即便预售住房签约者适用原有贷款规定，也存在银行为满足家庭贷款总量目标而无法放贷的情况，政府将与银行业界协商。此外，政府还将单独核查New Home共享型和选择型预申购时获告知的专属住房抵押贷款，在正式申购过程中发生变化的问题。
全租房贷款方面，政府将研究继续支持无房普通民众，同时减少面向住房持有者及高价全租房的贷款和担保。李在明在23日讨论会上指出，全租房贷款曾被用于推高房价和实施全租房诈骗。金融委员会还决定研究，对为遏制差额投资而禁止的附带所有权转移条件全租房贷款，是否可针对实际居住需求交易设置例外。
讨论会上还提出，应将城市更新项目的搬迁费用贷款与一般住房抵押贷款分开管理，但政府对此持谨慎态度。一名参加金融委员会讨论会的首尔市公务员称，搬迁费用贷款限额为6亿韩元，导致居民搬迁、拆除和开工延后。反对意见则认为，若放宽限制，优惠将集中流向首尔高价城市更新项目的合作社成员，且搬迁需求可能短期内集中涌现，刺激周边月租和全租房价格。即使被纳入综合对策，也可能仅限于收益性较低或即将开工的项目。
供应：研究解除绿化带限制及非公寓金融支持
住房供应对策预计将包括缩短第三期新城等现有公共住宅用地项目周期、支持非公寓建设融资，以及将空置商铺和办公楼改建为住房。国土交通部还在研究，必要时部分解除首都圈绿化带限制的方案。
国土交通部长Kim Yundeok当天表示：“即使解除绿化带限制，也希望能够建设住房。若有必要，正在研究通过部分解除限制来供应住房。”不过，由于还须考量环境保护及周边房价上涨问题，综合对策可能仅纳入审查原则，而非具体候选区域。
住房供应程序预计将由依次处理转为并行处理。政府计划将住宅用地指定、住房许可审批、韩国住房城市保障公社担保审核等环节改为并行推进，以提前开工时间。市中心空置商铺、办公楼和知识产业中心改建为住房的项目，预计也将适用综合审核机制。
对于可在短期内增加供应的别墅、办公型住宅等非公寓住房，政府也将另行制定对策。Kim Yundeok表示，正与金融委员会协商支持非公寓建设资金和培育企业型租赁经营者的方案，并将尽快得出结论。讨论事项包括建设资金支持、扩大韩国住房城市保障公社担保，以及放宽低层联排住宅和多户住宅建设标准等。
旧城改造和重建项目的政策重点将更多放在按项目提供支持，而非一律提高容积率。李在明和Kim Yundeok指出，城市更新过程中原有住房被拆除后，短期内住房供应会减少，并可能推高周边月租和全租房价格。预计将优先研究对收益性较低区域提供金融支持、缩短审批许可期限、核验工程费用，以及按地区调整租赁住房比例等方案。
超高价住房的价格线与抵扣缩减幅度、多套房持有者转让所得税放宽期限、刚性需求购房者贷款例外对象及绿化带候选区域等，将经有关部门协商后最终确定。
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