五轮讨论勾勒房地产对策框架……综合不动产税按价值征收、精准贷款、研究解除绿带限制(综合)
政府就房地产综合对策及税制改革方案进行发布前最后协调
提高持有税、限时放宽转让所得税……为多套房持有者打开退出通道？
第三期新城项目周期减半……非公寓住房也将获支持
如果政府正在制定的税制改革方案和房地产综合对策，按照5次政府讨论会勾勒出的方向敲定，预计将实施以住房价值为核心的持有税改革、精准放宽贷款限制，以及通过支持非公寓新建住房扩大供应。方案可能还将包括对多套住房持有者差别征收资本利得税，以及部分解除绿带限制。
以国务总理Han Seongsuk主持的27日“房地产政策大讨论会”为终点，近期持续半个月的接力讨论会落下帷幕。原计划在国土交通部、金融委员会、财政经济部讨论会以及由总统李在明主持的讨论会结束后收官，但李在明提议，若讨论仍不充分，则由国务总理主持追加讨论会，因此又举行了一场。国务调整室经济调整室长Kim Jin当日报告称，截至下午3时，房地产讨论会网站共收到7153条公众意见，其中供应领域2277条、金融领域2833条、税制领域2012条。
税制：综合房地产持有税征税标准从住房套数转向住房价值
国务总理Han Seongsuk、副总理兼财政经济部长Koo Yuncheol、国土交通部长Kim Yundeok于27日在首尔中区大韩商会举行的房地产政策国民大讨论会上回答与会者提问。记者Yoon Dongju摄
View original image在税制领域，最有可能的方案是，综合房地产持有税不再主要按照住房套数征收，而是以所持住房合计价值为核心征收。此举旨在纠正持有1套价值30亿韩元住房者的税率，低于持有3套、每套价值10亿韩元住房者的扭曲现象。
政府预计将把持有价值和是否实际居住，而非住房套数，作为核心征税指标。继财政经济部和总统主持的讨论会后，出席当天讨论会的汉阳大学教授Kang Seonghun提出，对于低于一定价格的自住唯一住房，应维持或降低综合房地产持有税负担；对于超高价自住唯一住房，则应设置税额抵免上限。他还提出，非自住唯一住房的抵免应以居住期限而非长期持有为重点，多套住房持有者则可调整基本扣除额、公平市场价值比率及税率。
副总理兼财政经济部长Koo Yuncheol表示：“对于长期持有但不居住的住房，将考虑差别化资本利得税负担。”这一方向是在减轻自住唯一住房持有者负担的同时，缩减非自住及超高价住房的抵免优惠。
唯一家庭唯一住房持有者的资本利得税长期持有特别扣除，也有可能改为以“居住期限”为重点。现行制度对转让价格超过12亿韩元的唯一家庭唯一住房，适用最高40%的持有期限扣除及最高40%的居住期限扣除。政府讨论会上提出，应降低非自住住房的持有期限扣除、提高居住期限扣除，并对资本利得较大的超高价住房设定扣除额上限。
限制资本利得税免税优惠适用次数的方案也被列入审议范围。李在明在23日的讨论会上称自己平时经常观看相关内容，并亲自点名Gwangsu House房地产经纪公司代表Lee Gwangsu发言。对于Lee Gwangsu提出“将唯一住房免税优惠限制为一生仅一次”的建议，李在明表示赞同，称“无限次给予机会存在问题”。李在明表示，可以研究首次转让时给予较大扣除、从第二次起逐步减少扣除，或对一生可享受的减免总额设置上限等方案。
还有观点提出，提高持有税的同时，在多套住房持有者出售住房时暂时降低资本利得税。李在明23日表示：“不能仅强化持有税，也应同时打开退出渠道，即提供出售机会。”Koo Yuncheol也在27日表示，将考虑对长期持有非自住住房的多套住房持有者实施差别化资本利得税负担，并研究给予多套住房持有者限时出售机会。
政府正在研究不增加自住唯一住房持有者及中低价住房持有者税负的方案。国务总理Han Seongsuk当天援引2025年国民资产负债表称，家庭净资产中房地产占比为71.9%。考虑到统一提高唯一住房持有者税负可能对家庭造成较大冲击，政府较可能先缩减非自住和超高价住房的抵免优惠。
超高价住房的划分价格以及缩减抵免的幅度尚未确定。专家提及市价30亿至50亿韩元，但公众意见在10亿至100亿韩元之间存在较大分歧。
金融：维持贷款监管，完善实际需求者不便问题
金融领域将研究在维持家庭贷款和房地产贷款监管的同时，对青年、新婚夫妇及首次购房者给予例外的方案。政府还将调整政策性住房抵押贷款的收入和资产标准，并解决预售合同签署人因银行贷款总量监管而无法支付尾款的问题。
韩国金融研究院高级研究委员Kim Yeongdo在15日金融委员会讨论会上提出，应扩大面向青年的政策性住房抵押贷款，但须综合收入、资产及住房价格等因素，筛选真正有购房需求者。23日的讨论会则提出，在继续支持无房普通民众的同时，逐步减少用于高价全租房或缺口投资的全租房贷款。
金融委员会主席Lee Eokwon于27日表示：“供应并不充足，市场流动性却十分充裕，若放宽贷款监管，将再次刺激住房市场、推高房价，形成恶性循环”，“对家庭贷款和房地产贷款采取一贯且严格的管理措施不可避免。”
不过，Lee Eokwon表示，将针对青年、新婚夫妇等实际需求者面临的不便，逐案进行审视。典型问题包括，合并计算夫妻收入后失去政策贷款资格的“婚姻惩罚”，以及与父母共同居住的青年因家庭分离条件而无法被认定为无房者。
尾款贷款也很可能得到完善。Lee Eokwon表示，即便预售合同签署人适用的是此前贷款规定，也有银行为满足家庭贷款总量要求而无法放贷的情况，政府将与银行业界协商。此外，针对New Home共享型和选择型预先认购时获告知的专属住房抵押贷款，在正式认购过程中发生变化的问题，也将另行检查。
全租房贷款将研究在维持对无房普通民众支持的同时，减少面向住房持有者以及高价全租房的贷款和担保。李在明在23日讨论会上指出，全租房贷款被用于推高房价和实施全租房诈骗。金融委员会还决定研究，对于为防范缺口投资而禁止的附带所有权转移条件的全租房贷款，是否可对实际需求交易给予例外。
会上还提出，应将城市更新项目的搬迁费贷款与一般住房抵押贷款分开管理，但政府态度谨慎。出席金融委员会讨论会的一名首尔市公务员称，搬迁费贷款限额为6亿韩元，导致居民搬迁、拆除和开工延后。另一方面，也有反对意见认为，放松限制将使利益集中于首尔高价更新项目的合作社成员，且搬迁需求集中涌现可能推高周边月租和全租房价格。即使被纳入综合对策，也可能仅限于项目可行性较低或临近开工的项目。
供应：研究解除绿带限制及非公寓融资支持
住房供应对策预计将包括缩短第三期新城等现有公共住宅用地项目周期、支持非公寓建设融资，以及将闲置商铺和办公室改造为住房。国土交通部还在研究必要时部分解除首都圈绿带限制的方案。
国土交通部长Kim Yundeok当天表示：“即使要解除绿带限制，也希望建设住房”，“如有必要，正研究通过部分解除限制来供应住房。”但由于还需考量环境保护和周边房价上涨问题，综合对策中可能仅列入审议原则，而不会提出具体候选地区。
住房供应程序预计将从依次处理改为并行处理。政府计划将住宅用地指定、住房许可审批、住房城市保证公社担保审查等程序改为并行推进，以提前开工时间。市中心闲置商铺、办公室和知识产业中心改造为住房的项目，预计也将采用综合审查方式。
可在短期内供应的别墅、办公酒店等非公寓住房对策，也将另行讨论。Kim Yundeok表示，正与金融委员会协商非公寓建设资金支持和培育企业型租赁经营者的方案，并将尽快得出结论。建设资金支持、扩大住房城市保证公社担保，以及放宽联排住宅和多户住宅建设标准等，均是讨论对象。
旧城改造和重建方面，政策重点将放在按项目提供支持，而非统一上调容积率。李在明和Kim Yundeok指出，在城市更新过程中，既有住房被拆除后，短期内住房供应会减少，并可能推高周边月租和全租房价格。预计将优先研究向可行性较低区域提供金融支持、缩短许可审批期限、核验工程费用，以及调整各地区租赁住房比例等措施。
超高价住房价格线及抵免缩减幅度、多套住房持有者资本利得税减免期限、实际需求者贷款例外对象、绿带候选地区等，将经相关部门协商后最终确定。
版权所有 © 阿视亚经济。未经许可不得转载，禁止用于AI训练及使用。
