“房主可借6亿韩元”江南公寓交易出现“卖方融资”，究竟为何
贷款监管收紧，借出尾款的交易再度出现
卖方收取利息，买方降低现金负担
私人贷款增加，恐削弱金融监管实效
首尔江南公寓市场中，房主向买方出借部分购房款的所谓“卖方融资”方式再度出现。随着金融机构住房抵押贷款门槛提高，买卖双方直接设计融资结构的交易开始在高价住宅中出现，引发争议。
23日，Naver房地产上发布的一套首尔江南区套内面积59平方米公寓房源，近日附加了“房主可贷款6亿韩元”的条件。据悉，该房源于6月29日首次以19亿5000万韩元挂牌，近期叫价已上调至20亿韩元。若买方从金融机构贷款4亿韩元，并额外向卖方借款6亿韩元，则仅凭10亿韩元自有资金即可购入一套价值20亿韩元的公寓。
最高债权额不同于实际借款额……须核实合同内容
卖方融资是指卖方不一次性收取全部房款，而是将部分尾款延期支付一段时间，或直接借给买方的方式。产权转移给买方，但卖方会在该住宅上设定最高额抵押权，以保障债权。卖方既能促成交易，也可获得利息收益；买方则可在金融机构贷款额度之外筹集不足的资金。不过，由于这属于非金融机构的交易双方之间进行的个人借贷，其合同条件和风险负担较银行贷款更为复杂。
目前，首都圈及调控地区以购房为目的的住房抵押贷款，额度根据房价不同而有所区别。市值不超过15亿韩元的住宅，最高可贷6亿韩元；超过15亿韩元且不超过25亿韩元的住宅，最高可贷4亿韩元；超过25亿韩元的住宅，最高可贷2亿韩元。在调控地区，贷款价值比率也更为严格，实际可贷金额还可能根据收入和既有债务等因素进一步减少。
对于无法从金融机构借到充足资金的高价住宅买方而言，房主贷款因此成为一种新的融资手段。Moon Jaein政府于2020年禁止对价格超过15亿韩元的公寓发放住房抵押贷款时，江南地区高价公寓交易中也曾出现卖方出借部分尾款的案例。近期，随着总统Lee Jaemyung夫妇共同持有的京畿道城南市盆唐区寿内洞公寓出售，市场对卖方融资的关注进一步升温。
总统Lee Jaemyung夫妇以29亿韩元出售了该公寓，并在产权转移后，以买方为债务人设定了最高债权额为17亿7700万韩元的最高额抵押权。青瓦台解释称：“登记内容是基于买方自身情况作出的安排。该住宅已按低于市价的29亿韩元完成出售，尽管作为仅持有一套住房者并无出售义务，但此举展现了落实房地产正常化政策的意愿。”
不过，登记簿上标示的最高债权额，是最高额抵押权可担保金额的上限，不能断定其与卖方实际出借的本金或未支付尾款完全一致。具体借款金额、利率及偿还时间等，须核实当事人之间的合同内容。卖方融资本身并非现行法律禁止的交易方式。根据民法，当事人可签订金钱消费借贷合同，并在房地产上设定最高额抵押权以担保债权。
但如果未在合同中明确写明利率、还款期限、逾期利息、提前还款条件及担保顺位等事项，可能引发民事纠纷。个人之间的资金借贷同样适用《利息限制法》，约定的最高年利率为20%。超过该上限的利息约定，超出部分不具效力。
虽不违法，但须申报利息收入并证明偿还能力
税务问题也需考量。卖方并非金融业经营者却出借资金所获得的利息，在税法上可能属于“非营业性资金收益”。韩国国税厅公布的预扣税率为所得税25%，另行征收地方所得税。原则上，向韩国境内个人支付利息收入者负有代扣代缴义务，因此合同双方还应事先确认税务处理方式。
买方是否确实具备偿还本金和利息的能力，也是关键问题。若借款金额相对于收入过高、还款期限异常长，且没有实际支付利息的痕迹，则可能被怀疑并非正常贷款，而是虚假债务或变相赠与。卖方同样面临风险：产权先行转移后，若买方无力还款，卖方将不再是公寓所有人，只能以债权人身份执行最高额抵押权。若存在优先担保权，或拍卖成交价下跌，也可能无法收回全部本金和利息。
买方若在到期时无法筹措资金，房屋也可能进入拍卖程序。即便以日后转为银行贷款为前提签订合同，若贷款监管收紧或房价下跌，再融资贷款仍可能遭拒。这意味着买方在降低初期自有资金负担的同时，也承担了到期时一次性偿还大额资金的风险。
从政策层面看，市场担忧卖方融资规模越大，金融机构贷款监管的效果可能越弱。因为未经过银行贷款价值比率及总偿债比率审查的私人债务一旦被用于购房，买方实际债务规模和偿债风险便可能游离于金融机构审查体系之外。不过，也有分析认为，房主贷款难以迅速扩散至整个高价住宅市场。毕竟卖方须长期无法收取数亿韩元尾款，还要承担买方的信用风险。因此，只有不急于用现金、希望获得利息收益的卖方，与具备自有资金但金融机构贷款额度不足的买方条件相契合，这类交易才可能达成。
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