10·15对策后……购房需求集中于准入门槛较低的“15亿韩元以下”楼盘
杨州、议政府、坡州等首都圈“非调控地区”也出现气球效应
受近期收紧的房地产调控政策影响，首都圈公寓市场的购房需求正大举涌向准入门槛较低的“15亿韩元以下”楼盘及“非调控地区”，形成新的市场格局。
政府通过2025年公布的10·15对策，将首尔全境及京畿道12个地区指定为调控对象地区和投机过热地区，并大幅调整住房抵押贷款额度。总价超过15亿韩元、低于或等于25亿韩元住房的贷款上限由原先的6亿韩元降至4亿韩元，超过25亿韩元住房则缩减至2亿韩元；15亿韩元以下住房则维持6亿韩元上限。这意味着原本集中于高价住房的需求，正转向受调控影响较小的价格区间。
因此，首都圈公寓买卖市场中，15亿韩元以下楼盘的交易占比有所上升。对国土交通部实际成交价格数据分析显示，在调控实施前的2025年1月至9月，首都圈15亿韩元以下住房交易占比为89.3%；而在调控实施后的2025年11月至2026年5月，该比例扩大4.6个百分点至93.9%。这与同期超过15亿韩元公寓的月均交易量从2287套骤减至1060套、降幅达53.7%形成鲜明对比。
认购市场同样如此。对韩国房地产院认购之家数据进行分析后发现，2026年上半年首都圈共有19个楼盘同时招募15亿韩元以下及超过15亿韩元户型，全部19个楼盘中，15亿韩元以下户型的平均竞争率均占据优势。
例如，6月在首尔城北区开盘的“长位普鲁吉奥Mark One”，15亿韩元以下户型普通供应257套（不含特别供应），吸引3864份首轮认购申请，平均竞争率为15:1，显著高于超过15亿韩元户型的平均竞争率6.3:1。此外，5月在仁川延寿区开盘的“The Sharp 松岛Granterre（G5-1）”，15亿韩元以下户型的首轮认购竞争率为29.8:1，而超过15亿韩元户型为11:1，差距明显。
与此同时，首都圈房地产市场中，需求外溢至规避调控的非调控地区的“气球效应”也十分明显。根据房地产R114数据，对10·15对策实施前后的2025年1月至9月以及2025年11月至2026年5月公寓交易量进行比较发现，调控实施后，京畿道果川市和城南市等调控地区的公寓月均交易量分别较此前减少71.4%和31.8%，呈现萎缩态势。
相反，属于非调控地区的京畿道外围城市，如杨州市（+21.9%）、议政府市（+16.4%）和坡州市（+12.5%），同期交易量反而上升。尤其是自2026年7月1日起，房价大幅上涨的华城东滩、龙仁器兴和九里被追加指定为调控地区，京畿道调控地区数量由12处增至15处，因此仍处于调控范围之外地区的稀缺性预计将进一步提升。
与其勉强购入调控地区的高价公寓，不如转而选择融资相对便利、准入门槛较低的地区，这被认为是更合理的选择。
一名房地产专家表示：“随着房地产调控措施接连出台，实际购房需求群体正按价格标准将目光转向15亿韩元以下住房，按区域则转向非调控地区。其中，具备交通条件、生活基础设施及开发预期等优势的新建公寓，正成为吸纳此类需求的优先选择。”
因此，首都圈非调控地区内具备优质实际居住条件、受到刚需购房者关注的在售楼盘正受到市场瞩目。
Shinyoung正在京畿道杨州市德溪洞一带销售“Xiwell Elium 杨州德溪站”。该项目由地下4层至地上最高39层的10栋建筑组成，专用面积为49至122平方米，共计1595户，属于大型住宅社区。项目距离首都圈1号线德溪站（快速列车停靠）步行约5分钟，并具备大型交通利好，包括近期启动复工程序、目标于年内开工建设的GTX-C线路，以及正在施工、目标于2026年年底开通的7号线延长线。项目提供首期合同定金500万韩元定额制及第二期合同定金无息贷款优惠，并实行合同条件安心保障制度，且可在缴纳中期款前转售。
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