李在明总统“房地产大讨论会”……从供应到税收，核心争议是什么？
李在明总统将于23日主持“房地产国民大讨论会”。此前，政府于14日至16日按供应（国土交通部）、金融（金融委员会）、税制（财政经济部）三个领域举行了接力式意见听取座谈会。持续三天的讨论中，从为扩大供应而放宽旧城改造、重建监管，到以住房价值和实际居住为核心改革持有税等，各类议题集中涌现。现按领域梳理总统将在综合讨论会上面对的争议焦点。
“一边称要增加供应，一边却掐断资金渠道……政策自相矛盾”
在供应座谈会上，业界指出，用于抑制需求的金融监管反而阻碍了供应。Jingyeong建设代表 Kang Gyeonghun 称：“住房买卖业者和租赁经营者的贷款价值比率被限制为0%，但这一限制同样适用于负责新建住房供应的住房新建销售业者。”他主张，“应区分购入并持有住房的经营者，以及拆除旧房后供应新住房的经营者”。
推进民间旧城改造、重建等整治项目的市民也反映，贷款限制导致难以筹措搬迁费用，令项目推进面临困难。Singil第2区城市综合项目委员会主席 Kim Myeonghui 就旧城改造及重建搬迁费贷款表示：“搬迁费贷款并非投机，而是以既有资产作抵押、用于搬迁的民生贷款。”她指出，“一方面称城市综合项目是快速供应手段，另一方面却切断项目运转所必需的资金渠道，这并不合理。”
还有观点认为，为供应出租住房，需要长期低息资金。大韩土地信托房地产投资信托第一本部长 Kim Yongjin 表示：“出租住房竣工后需要运营超过10年，但韩国没有一家银行提供长期固定利率贷款。”他建议，“应建立类似美国30年期固定利率抵押贷款支持证券的长期低息资金供应体系。”
另一方面，韩国城市研究所所长 Choi Eunyoung 批评以供应方为中心的放松监管诉求，称“座谈会沦为经营者表达民愿的场所”，并表示“遗憾的是，不知在场有多少租户的声音”。Minsnail Union 活动人士 Choi Haeun 指出，82.6%的青年是租户，并要求制定以保护租户为核心的供应政策。
“放宽重建搬迁费贷款监管引发争论……青年刚性需求支持方式也存分歧”
第二场以住房金融为主题的国民讨论会上，围绕青年群体支持、全租房贷款和搬迁费贷款等主要议题，展开了激烈的正反讨论。首先，针对搬迁费贷款监管，各方争论不休。首尔市房地产金融分析组组长 Baek Dujin 指出：“首尔市今年调查即将搬迁的地区后发现，搬迁费贷款问题确实导致搬迁无法顺利进行。”他接着表示：“江南等地区由大型建设公司承担额外搬迁费用，因此从未听过要求放宽搬迁费贷款的呼声。”他补充称，“问题在于，建设公司为筹措额外搬迁费后，无法投资于其他经济性较差的小规模地区。”不过，也有意见指出，放宽搬迁费监管有违政府“房地产与金融相隔离”的原则。Choi 所长称：“并不是不向旧城改造、重建项目的成员提供搬迁费，他们现在是要求超过6亿韩元的额度。”她主张，“一旦放宽搬迁费贷款监管，优惠将仅集中于首尔高价住房密集、旧城改造和重建进展顺利的特定地区。”
关于青年群体支持，多数声音认同有必要支持刚性需求购房者。大韩住宅建设协会政策本部长 Lee Daeyeol 表示：“如何为作为未来主力的青年群体搭建住房阶梯，是一个重要视角。”他尤其指出，“若没有政府支持，青年能否购房将取决于父母的资产支持，而非个人偿债能力，青年群体内部的差距可能进一步扩大。”但对于支持方式是否应为放宽贷款监管，各方意见不一。东国大学经济学系教授 Park Seonyeong 担忧：“虽然称为青年放宽贷款监管，但结果可能与初衷相反，只会推高青年需要购买的房价，获利者则只有卖方和开发商。”她强调，“应通过青年特别供应、扩大青年公共租赁住房等供应政策和财政政策来应对。”
还有主张认为，除金融机构贷款外，家庭成员之间借款、职场贷款等私人金融也应纳入总债务偿还比率的计算。SK证券常务 Seo Yeongsu 表示：“利用家庭成员之间借款和职场贷款等私人金融的案例正在增加，仅靠贷款总量监管难以加以遏制。”他主张，“应将资金筹措计划书中列出的家庭成员借款等全部纳入总债务偿还比率审查。”Life资产运营董事 Bae Munseong 也表示：“若仅对住房抵押贷款征收负担金或实施监管，就可能通过向父母或职场借款规避负担金。”他称，“计算总债务偿还比率时，除住房抵押贷款外，还应同时考察信用贷款和影子金融。”
“重住房价值而非套数……重实际居住而非持有时间”
税制座谈会上，集中出现了应将综合房地产税征税标准从“持有多少套住房”改为“持有价值多少的住房”，并从“持有多久”改为“实际居住多久”的主张。友利银行房地产研究实验室负责人 Ham Yeongjin 表示：“持有一套公告价格10亿韩元住房的人，与两套住房合计公告价格为10亿韩元的人，税额相差两倍以上。”他主张，“按住房价值征收综合房地产税更为合适。”租税财政研究院租税研究本部长 Oh Jonghyeon 也称：“与住房套数相比，以价值为标准更符合公平原则。”他表示，“应明确区分实际居住目的住房和投资目的住房，降低符合实际居住条件者的税负，提高非居住者的税负。”
不过，土地自由研究所所长 Nam Gieop 虽赞成以合计价值而非住房套数作为标准，但表示：“仅强化综合房地产税的方式可能引发惩罚性征税争议。”他主张，应全面改革持有税体系。对于资本利得税的长期持有特别扣除，也出现了同样方向的改革主张。建国大学教授 Sim Chungjin 表示：“仅因持有便给予40%扣除，曾产生助长投机性住房需求的副作用。”他称，“应废除持有期限扣除，并引入以实际居住为中心的长期持有特别扣除。”Oh 本部长表示：“资本利得税与其说是交易税，不如说是资本收益税，因此应遵循资本收益征税原则。”他称，“对于一户一宅的实际居住者，为保障其迁徙居住自由，应免除资本利得税负担；但对于非实际居住的投资资产转让所得，则应按原则征税。”
不过，Ham 负责人担忧强化持有税将导致市场僵化。他建议：“若提高持有税，则有必要以适当下调调控地区多套住房持有者的资本利得税率等方式，降低交易税。”
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