首尔预售权交易同比减34%……数亿韩元溢价房源频现

by Lee Jieun

Published 23 Jul.2026 08:06(KST)

Updated 23 Jul.2026 14:27(KST)

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新建住房供应不足，预售权报价上涨
首尔One I Park溢价近4亿韩元
交易萎缩下卖方仍上调报价
报价主导交易，历史新高接连出现

“买方称除非是急售房源否则不会买，但卖方却称要再加5亿韩元溢价出售。”（Gocheok-dong A房产中介）

近期，首尔新建公寓预售权价格大幅上涨，但交易量反而同比锐减，呈现相反态势。分析认为，严厉的贷款监管令买方面临融资困难，预售权交易有所萎缩；但受新建公寓供应不足影响，以挂牌报价为主的交易仍在持续，卖方正大幅抬高预售权价格。

据国土交通部实际成交价系统23日消息，本月4日，首尔One I-Park一套84平方米预售权以18亿6245万韩元成交，刷新历史新高。相较于最高14亿1400万韩元的预售价，溢价接近4亿韩元。

恩平区Hillstate Mediale的59平方米预售权于今年5月解除转售限制后，一套房源于上月12日以12亿8105万韩元成交，创下新高。考虑到该公寓最高预售价为11亿5060万韩元，溢价约1亿3000万韩元。目前市场在售房源的溢价约为2亿韩元，挂牌价已形成13亿6000万韩元区间。

同期解除转售限制的九老区Gocheok Prugio Hillstate，预售权也出现2亿至3亿韩元的溢价。本月4日，一套59平方米预售权以12亿韩元易主，刷新历史新高。该小区59平方米户型的最高预售价为9亿9800万韩元，目前市场上已有溢价最高约5亿韩元、挂牌价达15亿韩元区间的房源。附近一家A房产中介负责人称：“买方在寻找接近预售价的房源，卖方则想将溢价从2亿至3亿韩元进一步抬高，双方期望的价格区间并不一致。”

卖方抬高预售权挂牌价的原因，在于首尔新建住宅供应正在减少。据房地产114统计，明年首尔预计入住量将为1.1349万户，预计将创下2000年以来的最低水平。受供应减少影响，新建公寓的稀缺性提升，市场上即使按照历史新高上调报价，交易仍能达成。Gocheok Prugio Hillstate附近一家B房产中介负责人解释称：“受贷款监管影响，购房者减少，但无论价格抬得多高，交易仍会参照历史新高达成，因此卖方不断试图上调挂牌价。”

尽管存在部分交易，但整体买盘并未明显跟进。据国土交通部实际成交价系统统计，今年1月至本月22日累计预售权交易共621笔，较去年同期的943笔减少34%。相比之下，同期首尔解除转售限制的房源数量仅同比减少约6%。据房地产科技平台Zigbang和Dabang统计，今年首尔解除转售限制的房源共有8个小区、2283户，较去年同期的2443户减少160户。这意味着，相较于预售权房源数量的降幅，交易量减少幅度高出一倍以上。