“想旧城改造就得搬家”……搬迁费贷款余额逐年减少[房地产A to Z]

受金融监管部门贷款管制影响，银行业搬迁费贷款余额呈逐年下降趋势。今年5月，银行业搬迁费贷款余额较去年同期减少约4000亿韩元，较两年前同月减少2万亿韩元。未能筹措搬迁费的重建合作社难免面临项目延期。有观点指出，这与政府扩大市中心住房供应的意愿背道而驰。

首尔市中心公寓与住宅共存的住宅区景象。资料图。Jo Yongjun记者 jun21@

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据国民力量党议员Kim Taegyu办公室21日从金融监督院提交的资料显示，银行业搬迁费贷款余额在2024年5月达到19万亿韩元，2025年5月降至17.4万亿韩元，减少逾1万亿韩元；今年同月再减少4000亿韩元。

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搬迁费贷款是指在搬迁期间筹措租赁住房保证金，或向租户返还租赁保证金所需的资金。该贷款大致分为两类：通过住房城市保障公社担保从金融机构筹措的“基本搬迁费贷款”，以及以施工方信用增级方式筹措的“追加搬迁费贷款”。其中，追加搬迁费贷款被归类为搬迁费经营者贷款，不适用家庭贷款监管规定。

搬迁费贷款余额持续下降，源于政府对家庭贷款的监管。基本搬迁费贷款被归入家庭贷款类别。作为2025年6·27对策的一部分，政府将包括搬迁费贷款在内的家庭贷款最高额度限制在6亿韩元。因此，贷款余额在2025年6月仍处于17万亿韩元水平，但随着贷款管制影响在同年7月全面显现，降至16.8万亿韩元水平。此后虽小幅波动，今年规模维持在17万亿韩元左右。

尽管贷款余额减少，搬迁费贷款需求反而增加。今年1月至5月，住房城市保障公社发放搬迁费贷款担保的住户数为6952户，高于2024年的5435户和2025年的5578户。

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首都圈重建项目现场已出现因贷款管制导致资金来源受阻、项目推进困难的案例。首尔市年初对即将启动搬迁的43个整备项目区域进行调查后发现，其中39处、即91%（3.1万户）在筹措搬迁费方面面临困难。

首尔东大门区长安洞一名重建合作社相关人士表示：“政府将搬迁费贷款价值比下调至40%，导致全体合作社成员中80%面临融资困难。尤其是许多成员因子女上学问题，必须搬至现居地附近，而租赁住房价格暴涨，令筹措资金更加困难。”清凉里旧城改造合作社相关人士也称：“首尔市提供搬迁费融资支持，但其限制条件是必须设定第一顺位抵押权；已有贷款的情况下难以获得支持，令人十分困扰。”

专家指出，搬迁费贷款属于整备项目过程中产生的项目资金性质，不应与普通家庭贷款同等监管。住房产业研究院高级研究委员Kim Deokrye表示：“搬迁所需资金的需求，并非通过限制贷款便能减少。若在银行等第一金融圈受阻，最终只能通过施工方的追加搬迁费贷款等方式寻找出路，结果只会加重合作社成员的金融成本。”他补充称：“搬迁费是在整备项目过程中暂时产生、在入住时偿还的资金，有必要与普通住房抵押贷款区分管理。”

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国民力量党国会议员Kim Taegyu批评称：“政府过度的贷款管制最终连重建搬迁费贷款也受到限制，阻碍了市中心住房供应。一边高喊扩大供应，一边却令整备项目的第一步——搬迁都变得困难，这是前后矛盾的政策。”他强调：“应当阻断投机性需求，但金融监管部门必须全面重新审视监管措施，确保满足实际需求的搬迁费贷款能够正常供应。”

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