综合房地产税首年基准线“前0.27%”按现市价为37亿韩元……超高价住房争议不断[房地产A to Z]

by Choi Daeyul

by Choi Seoyoon

Published 22 Jul.2026 08:58(KST)

2005年9亿韩元：划分高价住房的首个标准
23日大讨论会将讨论价格标准与征税方式
缩减长期持有特别扣除优惠、下调交易税亦成讨论焦点

政府已确定将加重超高价住房税负，具体价格标准将定在何处成为焦点。Lee Jaemyung总统此前在14日的国务会议上表示，当线上意见集中于30亿韩元市价时，这一标准过于严苛。预计在23日由Lee Jaemyung总统主持的房地产大讨论会上，也将讨论超高价住房的界定标准。

李在明总统14日在青瓦台举行的国务会议上发言。当天，李总统通过YouTube实时评论征询关于加重超高价单套住房持有者税负的意见后表示：“大家似乎总体赞同。”青瓦台通讯摄影记者团供图

作为超高价住房标准，最具说服力的指标是2005年为针对高价房地产而引入的综合房地产税。阿视亚经济22日以综合房地产税开征时的9亿韩元占比（0.27%）作为高价住房基准点，简单套用至截至2025年1月1日全国共同住宅公开价格（公寓、联排住宅、多户住宅）全量资料后发现，在1558.0435万户公开价格对象中，占0.27%的住房为4.2068万户。

当时的9亿韩元正是政府基于这一宗旨，首次以法定标准区分普通住房和高价住房，并征收额外持有税的界线。按公开价格从高到低排序，第4.2068万套住房的公开价格为25.42亿韩元。若按公开价格69%的市价化率简单换算，市价约为36.8亿韩元，与上次国务会议通过线上舆论汇集的30亿韩元标准较为接近。

综合房地产税首年基准线“前0.27%”按现市价为37亿韩元……超高价住房争议不断[房地产A to Z]

综合房地产税并非按照每套住房价格计算，而是按所有者的合计金额计算。征税对象并非“拥有9亿韩元以上住房者”，而是个人名下住房基准市价、公开价格合计超过9亿韩元者。

目前，对单户单套住房持有者适用12亿韩元的基本扣除额，对多套住房持有者适用9亿韩元的基本扣除额。9亿韩元也是适用加重取得税的豪华住宅标准之一。

政府尚未具体说明，将在多大比例的对象中大幅提高持有税负担。是重新设定超高价标准并采用高于现行的税率，还是削减现有扣除优惠，具体征税方式也尚未确定。

在此次房地产大讨论会上，除超高价住房外，转让所得税长期持有特别扣除标准预计也将成为激烈争议焦点。目前制度将持有与居住分开计算，各自最高可扣除40%，合计最高可扣除80%。

其中，取消或下调持有部分扣除的方案最受关注。Lee Jaemyung总统此前持续暗示可能进行改革，称仅因长期持有住房便减税并不合理。不过，鉴于外界提出有必要完善对实际居住的单套住房的保障，也可能采取提高居住部分扣除率的折中方案。

延世大学法学院教授Lee Junggyo在前一天举行的国会讨论会上主张：“长期持有特别扣除优惠过多，作为使所谓‘一套优质房产’成为可能的核心装置发挥了作用，因此有必要全面下调扣除率。”他还表示：“考虑到没有国家按是否拥有多套住房实施加重征税，应以住房价格而非住房套数为标准，并通过缓和过高的加重税率等方式，简化整体税制。”

在提高持有税负担的同时降低交易税，即取得税，也是持续受到要求的议题之一。其理由是，应降低税负，以便计划出售或购买住房者能够更顺利地完成交易。

此外，在确定征税标准时，围绕公开价格、公平市场价值比率及税负上限等重要指标也存在争议。公开价格由政府每年确定，但持续有观点指出，其与实际成交价格或市价存在差距。

公开价格不仅是税收标准，也被用于基础养老金、健康保险费等各类福利制度的标准。当前住房综合房地产税的公平市场价值比率为60%，持有税上限则规定不得超过上一年度缴纳金额的150%。不过，也有观点指出，这些指标可能随行政部门裁量而波动适用，从而降低制度的可预测性。