“公寓共和国”改革……供应转向非公寓住房，税制瞄准超高价住房[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 19 Jul.2026 12:55(KST)

首都圈全租房价格上涨0.71%……月租金创调查以来新高
通过非公寓住房增加短期供应……放宽建筑管制、扩大金融支持
若维持税负上限150%，加税效果将于2028年全面显现

在全租房、月租房短缺以及房价上涨势头持续的背景下，政府房地产政策的讨论正转向恢复非公寓住房供应和改革超高价单套住房业主税制。税制方面，近期房地产论坛提出应提高超高价住房的实际税率，但受现行150%税负上限制度影响，实质性加税预计要到2028年底、即国会选举后才会全面显现。

全租房源减少，月租金飙升

韩国银行本月16日时隔3年6个月上调基准利率，房地产市场也随之紧张。在包含持有税等房地产相关税收上调方案的税制改革方案即将公布之际，利率上调全面启动，市场普遍预计这将对住房买卖市场构成利空。图为16日首尔松坡区一家房地产中介门店。韩联社供图

据KB金融控股经营研究所19日最新发布的《KB住房市场评论》7月刊显示，上月首都圈住房全租价格环比上涨0.71%，为2021年11月以来最大涨幅。全租供需指数为173.4，已连续14个月上升。该指数超过100，意味着认为供应不足以满足需求的受访者占多数。

KB国民银行首席委员Park Wongap分析称：“推高全租价格的并非价格因素，而是房源不足。与滞后的市场价格相比，更应关注一线房源消失所带来的波动性。”

随着全租房源日益短缺，租户被迫转向月租市场，首都圈公寓月租价格指数创下自2016年1月启动相关调查以来的最高纪录。

加之加息叠加，贷款利息负担也将增加。韩国银行于本月16日将基准利率从年息2.5%上调0.25个百分点至2.75%，这是自2023年1月以来时隔3年6个月再次加息。证券业界还提及8月进一步加息的可能性。若利率继续上升，贷款比重较大的中低价地区受到的影响，可能大于现金交易比重较高的高价住房地区。

政府聚焦非公寓住房与税收

随着居住不安加剧，政府和学界正讨论扩大非公寓住房供应及改革税制。国土交通部曾于5月预告，将放宽作为非公寓住房的城市型生活住宅建筑管制，并扩大对新建项目建设融资的支持。近期由国土交通部主办的“扩大住房供应方案听证论坛”上，恢复非公寓住房供应也被列为首项议题。

国土交通部相关人士表示：“韩国的住房类型过度集中于公寓，甚至被称为‘公寓共和国’；若不恢复非公寓住房供应，难以期待租赁市场稳定。”

在财政经济部主办的税制论坛上，与会者讨论了不再以“住房套数”为依据、而是根据房价和实际居住期限征税的税制改革。专家建议，将超高价住房的标准线设定在市价约35亿至40亿韩元，并提高实际税率。

李在明总统也在14日的国务会议上提到，有必要加强超高价单套住房的持有税。他表示，对于价值100亿韩元的住房，仅因属于自住单套住房便与一般单套住房同等减税是否妥当，值得审视。

加税效果将在国会选举后全面显现……150%上限成变量

“公寓共和国”改革……供应转向非公寓住房，税制瞄准超高价住房[房地产A to Z]

不过，即便大幅提高超高价单套住房业主的实际税率，受现行税负上限制度（150%）限制，实际加税的影响预计将从2028年起全面显现。

税负上限制度是一种规定房产税和综合房地产税合计额较上年最多可增加至多少倍的“天花板”。上限为150%时，最多只能征收上年税额的1.5倍；上限为300%时，则最多征收3倍。比较基准并非实际缴纳的上一年度税款，而是将上一年度税法适用于当年公告价格后重新计算得出的数额。

换言之，政府上调税率的第一年，这一基准线仍按旧税率设定。因此，按新税率计算出的税额中，相当一部分会因触及上限而被削减。但从次年起，基准线将按新税率更新，加税效果会得到完整反映。若维持原有上限，首年的加税效果将被削弱近半。

过去，文在寅政府将多套住房业主的综合房地产税最高税率提高至6%，并将资本利得税连同地方税最高加重至82.5%，同时也上调了税负上限，将管制地区两套住房业主的上限由200%提高至300%。此举旨在从加税首年便产生效果。此后，尹锡悦政府将其统一为150%。

即使本届政府将征税标准提高至市价35亿至40亿韩元，并大幅提高实际税率，若维持现行150%的上限比率，改革首年即2027年的政策效果也将有限。即便超高价住房业主计算出的税额跃升至3000万韩元，若其上一年度税额为1000万韩元，也仅需缴纳1500万韩元，其余1500万韩元将因触及上限而被扣减。

被延期征收的增税部分，将在第23届国会选举后的2028年12月缴税通知单中收取。届时，上限金额的计算基准将不再是实际缴纳额1500万韩元，而改为原本计算出的3000万韩元税额。上限将提高至4500万韩元，3000万韩元全额将不再被扣减。结果是，政策改革带来的实质性加税效果将在国会选举结束后才会显现。

李在明总统自14日起要求国土交通部、金融委员会和财政经济部分别汇集年度供应、金融及税制论坛中提出的意见，并将于23日主持围绕整体房地产政策举行的公开论坛。

政府计划反映相关讨论，最早于本月底公布最终税制改革方案。青瓦台政策室长Kim Yongbeom当天出演KBS《周日诊断》时表示：“如何设定（超高价住房）的适当价格水平和标准，将进一步听取国民意见并经过论坛讨论，纳入本月底公布的税法改革方案中。”