首尔公寓受限需求涌向别墅：买卖增46%、月租增13%[房地产A to Z]

随着政府监管措施集中于公寓，首尔住宅市场的购房和租赁需求正向非公寓住宅扩散，出现“气球效应”。

从首尔中区南山眺望的别墅密集区。Kang Jinhyeong记者供图

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房地产信息平台Dabang于16日分析国土交通部实际成交价数据的结果显示，2026年1月至5月，首尔公寓全租交易量为5.0501万笔，较上年同期的6.6884万笔减少24.5%。买卖交易量从3.5419万笔降至3.4932万笔，减少1.4%；月租交易量则从5.0967万笔降至4.9004万笔，减少3.9%。

别墅住宅（联排住宅、多户住宅）市场则恰恰相反。同期买卖交易量从1.3215万笔增至1.9273万笔，增长45.8%；月租交易量也从3.4104万笔增至3.8455万笔，增长12.8%。仅全租交易量从2.3539万笔降至2.283万笔，减少3.0%，仅为公寓全租交易降幅（24.5%）的八分之一左右。

按自治区来看，25个自治区的别墅住宅交易量均有所增加。广津区增幅最高，达95.7%，其后依次为松坡区的82.4%和永登浦区的82.2%。广津区公寓买卖交易量减少43.2%的同时，联排住宅和多户住宅买卖交易量增长95.7%，不同住宅类型之间的差异尤为明显。除中区下降4.4%外，其余24个自治区的别墅住宅月租交易量均同步增加。

公寓买卖交易的地区差异较大。衿川区、道峰区均增长95.6%，芦原区增长85.0%，中浪区增长78.1%，江北区增长70.7%等外围低价地区的交易量大幅增加。相反，城东区下降63.6%，麻浦区下降49.8%，广津区下降43.2%，交易量急剧减少。实施实际居住义务、限制改善置换住房需求的土地交易许可区，越是热门地区所受冲击越大。公寓全租交易量仅中浪区增长12.1%，其余24个自治区均出现下降。

今年1月至5月首尔公寓与别墅（联排住宅·多户住宅）交易量对比。左侧上下为买卖，右侧上下为月租交易量。Dabang供图

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按面积来看，别墅住宅在所有面积区间的买卖和月租交易量均有所增加。其中，超过85平方米至102平方米以下的中等户型买卖交易增幅最高，达80.9%。全租交易量仅在超过85平方米至102平方米以下的区间增长11.1%，以及超过102平方米至135平方米以下的区间增长12.1%，其余面积区间均减少。

公寓在所有面积区间的全租交易量均有所下降，买卖和月租交易则因面积而呈现分化。买卖方面，超过135平方米的大户型降幅达26.3%，为所有面积区间中最大。相反，公寓月租交易量中，只有大户型增长6.1%。

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Dabang相关人士表示：“首尔公寓与联排住宅、多户住宅交易市场的温度差正日益明显。随着贷款监管收紧与公寓全租房源减少相互叠加，公寓需求正转向联排住宅和多户住宅。”

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