房地产综合对策出台前，国土交通部、学界等60人出席
在政府即将于本月末公布房地产综合对策之际，首场旨在听取民意的座谈会上接连有人指出，政府为抑制需求而实施的贷款限制，反而阻碍了住房供应。在旧城改造、重建及市中心公共住房综合项目现场，搬迁费贷款受阻；非公寓新建及注册租赁经营者则表示，在住房抵押贷款价值比（LTV）为0%的限制下，难以筹措收购资金。
国土交通部14日在首尔中区贞洞1928艺术中心举行“倾听扩大住房供应、保障国民居住稳定方案”座谈会，部长Kim Yundeok、第一次官Kim Itaek等国土交通部相关人士，以及学界、业界、媒体界和公民社会专家、青年和新婚夫妇等约60名普通市民出席。会议共设7项议题，包括恢复非公寓供应、旧城改造与重建、市中心公共住宅用地、公共销售及租赁住房比例、租赁住房多元化、青年和新婚夫妇居住成本，以及城市与建筑监管。
“抑制需求连供应也被阻断”
业界首先提出的问题是融资。为稳定房价而限制住宅买卖及租赁经营者抵押贷款的措施，连非公寓新建所需资金也一并阻断。
作为讨论嘉宾出席的Jingyeong建设公司代表Kang Gyeonghun表示：“9·7对策出台后，住宅买卖经营者和租赁经营者的LTV被限制为0%，这一规定也同样适用于承担新建供应任务的住宅新建销售经营者。”他称：“我们只能在支付尾款前临时将用途变更为邻里生活商业设施，或从储蓄银行按数天期限借入短期资金，勉强维持项目运转。”Kang Gyeonghun表示：“应当区分购买并持有住房的经营者，与拆除旧房后供应新住房的经营者”，并要求放宽对住宅新建销售经营者适用的LTV为0%的限制。
租赁经营者的融资渠道也变得狭窄。首尔市房地产政策开发中心政策组负责人表示：“首尔共有40.7万套注册民间租赁住房，其中34万套为办公型公寓、别墅、多户住宅等非公寓住房。这些是青年、新婚夫妇和初入社会者居住的住房，但由于LTV为0%的限制，新增购置事实上已不可能。”他接着表示：“建设企业建成住房后，收购型租赁经营者应予以承接，才能形成良性循环，但这一链条已经断裂。”公寓在2020年7·10对策后已无法注册为租赁住房，若剩余的非公寓注册租赁住房也萎缩，制度内租赁住房供应量本身将会减少。
韩国土地信托房地产投资信托第一本部长Kim Yongjin表示：“租赁住房竣工后需要运营10年以上，但韩国没有一家银行提供长期固定利率贷款。虽然寿险和财险公司凭借住房城市保障公社（HUG）的担保提供13年期贷款，但利率也超过5%。”他建议参考美国30年期固定利率住房抵押贷款证券制度，建立长期低息资金供应体系。HUG对租赁经营者担保的审核待办量也成为瓶颈。Kim Yongjin表示：“项目须通过HUG基金投资审核才能推进，目前仅等待需求就约有2万套。若能先迅速解决这一问题，供应量便可快速增加。”
在住房整治项目现场，也有人表示贷款限制使筹措搬迁费用变得困难。推进市中心综合项目的首尔新吉2区委员会主席Kim Myeonghui表示：“旧城改造、重建和市中心综合项目，都必须在原住户完成搬迁后才能拆除，并在拆除完成后才能开工。搬迁需要筹措临时住所的保证金，但实际上没有金融机构愿意提供搬迁费贷款，许多项目面临搬迁延迟的危机。”
他表示：“搬迁费贷款不是投机，而应被视为以既有资产作抵押、用于搬迁的民生贷款。政府一方面称市中心综合项目是具有突破性的快速供应手段，另一方面却切断项目正常运转所必需的资金渠道，前后并不一致。”受项目延误影响，首尔瑞草区新盘浦22期项目每坪建设成本已从2017年的569万韩元升至2023年的1300万韩元，增长逾一倍。
对于作为需求抑制政策象征的管制地区制度，各方意见不一。住房产业研究院高级研究委员Kim Deokrye主张：“投机地区、投机过热地区、调整对象地区加上土地交易许可区被叠加适用，给住房整治项目和住房供应带来困难，且只会造成管制在气球效应下向周边扩散等严重副作用。应为满足实际居住需求、避免妨碍供应而全面重新审视该制度，或建立新制度。”KB国民银行房地产首席专家委员Kim Hyoseon补充称：“江南区与龙仁市器兴区面临相同监管，不能为了稳定住房价格而导致居住变得不稳定。”
对此，韩国城市研究所所长Choi Eunyoung反驳称：“去年2月首尔市解除土地交易许可区后，首尔公寓第一季度平均价格超过14亿韩元。也应充分考虑轻易解除管制地区可能带来的副作用。”
“沦为‘民愿场’令人遗憾……李在明政府执政逾一年仍无住房福利路线图”
住房福利专家和公民团体批评以供应方为中心的放松监管要求。Choi Eunyoung表示：“座谈会沦为经营者提出民愿的场合，例如要求对民间开发和公共开发给予相同的容积率优惠。令人遗憾的是，这里究竟有多少租户的声音。”她接着表示：“李在明政府成立已逾一年，却仍未提出住房福利路线图。在连公共租赁和公共销售住房比例如何设定的政府方案都没有的情况下，仅征询意见并不妥当。”
蜗牛联盟活动人士Choi Haeun表示：“2024年居住实态调查结果显示，82.6%的青年以租户身份居住，青年租户将最低工资的31%用于居住支出。”他表示：“考虑到大多数国民以租户身份生活的现实，制定住房供应政策时应将保护租户置于核心位置。”
此次座谈会是连续三天举行的系列座谈会首场，由国土交通部负责供应议题，随后由金融委员会负责金融议题、财政经济部负责税制议题。讨论结果将经7月23日由总统主持的座谈会后，反映到政府房地产政策方向中。Kim Yundeok在总结发言中表示：“担任部长后，我认为最困难的似乎就是住房问题。我们将认真整理并传达各位的意见，也将与国土交通部公务员共同研究，争取使被称为‘房地产亡国’的局面得到进一步改善。”
此外，当天明知大学房地产系教授Jin Miyun以“保障国民居住稳定的扩大住房供应方案”为主题发表主旨演讲，汉城大学房地产系名誉教授Lee Yongman担任座谈会主持人。江原大学教授Lee Hubin、国土研究院住房·房地产研究本部长Park Cheongyu、住房产业研究院高级研究委员Kim Deokrye、联合新闻部长Seo Misuk、KB国民银行房地产首席专家委员Kim Hyoseon、韩国城市研究所所长Choi Eunyoung、JD综合建设代表Kim Jinsu、韩国土地信托房地产投资信托第一本部长Kim Yongjin、蜗牛联盟活动人士Choi Haeun作为讨论嘉宾出席。作为主管部门的国土交通部官员未作发言，仅听取与会者意见。
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