[房产理财]亚里士多德所说的“美好生活”与今日房地产

by Lee Jieun

Published 15 Jul.2026 10:41(KST)

Updated 15 Jul.2026 15:24(KST)

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人口、就业岗位与金融决定城市竞争力
仅靠大规模住房供应难以推动城市成长

编者注韩国国民超过70%的资产被房地产占据。房子既是我们最重要的资产，也是最贴近、最温馨的居所。我们将为您提供与住房生活及房屋买卖相关的必要信息。阿视亚经济每三周邀请一次KB国民银行房地产首席专家委员Kim Hyoseon刊载“房产理财”专栏，为读者补充所需知识。

亚里士多德在《政治学》中称：“城邦虽为生存而产生，却为美好生活（EuZen）而存在。”他还将人定义为“政治动物（zoon politikon）”，因为人类只有在共同体中才能实现自身的可能性。这位数千年前哲学家的一句话，对于理解当今韩国房地产市场也具有惊人的现实意义。

韩国已进入超高龄社会。截至2024年末，65岁及以上人口占总人口的比例已超过20%，出生率则处于全球最低水平。人口减少已不再是未来的问题，而是正在发生的现实。问题不在于人口减少本身，而在于人口正以更快速度向特定城市集中。

从首尔南山N首尔塔眺望的首尔市区全景。韩联社供图

从统计厅的国内人口迁移统计来看，年轻群体迁移的最主要原因仍是就业。人们最终会流向有工作岗位的地方；人群聚集之处，消费与服务随之集中；资本又会重新流向该城市。在人口减少时代，所有城市共同增长的时期已经结束，只有被选择的城市才能增长，两极分化正日益加剧。亚里士多德所说的自给自足，如今可被赋予不同含义：若过去城邦的自给自足体现在政治与军事层面，那么现代城市的自给自足则由人口、产业（就业岗位）和金融（资本）三大轴心共同构成。

这三项要素并非各自独立运作，而是在相互吸引中产生更大协同效应。产业落地后，就业岗位增加；就业岗位增加后，人口便会流入。人口增长会带动住宅和商业区发展，金融机构与投资资本也将随之聚集。金融进一步支持企业和开发建设，城市竞争力因此持续增强。归根结底，现代城市的竞争力取决于人口、产业和金融在多大程度上形成良性循环。

事实上，近期房地产市场也不断重复这一规律。无论是首尔江南地区，还是板桥、麻谷、光教、平泽高德、龙仁平台城等地，其发展并非仅仅因为新公寓数量多。尖端产业、大型企业及研发功能率先落地，随后人口流入，金融和商业功能随之扩张。相反，一些仅依靠大规模住房供应建设的新城，随着时间推移也曾面临未售房源增加和商业区低迷的问题。仅靠供应无法造就一座完整城市。

这也为房地产投资带来重要启示。许多投资者关注供应量和利率变化，但从长期来看，决定资产价值的是城市生态系统。未来的优质房地产，很可能并非仅出现在区位优越之处，而是诞生于拥有吸引人口的产业、并持续吸引资本流入的城市。

当然，亚里士多德所说的美好生活并不意味着房地产价格上涨。他所说的幸福，是在共同体中追求人的德性与生命的圆满实现。然而，他的洞见在今天依然适用：人无法独自繁荣，城市同样无法孤立成长。只有人、产业与金融彼此连接的空间，才能创造可持续的繁荣。在收缩时代，房地产投资的重要之处不在于单个小区，而在于审视城市的眼光。未来市场中，判断哪座城市具备可持续增长基础的能力，将成为长期资产决策的竞争力。