“只有现金富豪才能买房吗？”……新房地产政策讨论前金融业收紧贷款[金融显微镜]

by Kim Minyoung

Published 15 Jul.2026 06:10(KST)

Updated 15 Jul.2026 10:41(KST)

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住房抵押贷款额度下调、贷款中介渠道受限
银行业“前置性收紧贷款”
“比起利率，能否获贷更重要”

韩联社供图

新的房地产政策讨论尚未启动，银行业便率先收紧贷款，令刚性需求购房者的融资负担加重。随着住房抵押贷款额度下调、限制投保抵押贷款保险等措施接连出台，如今甚至有说法称，与其比较低利率，不如优先寻找能够放贷的银行。也有担忧指出，若银行业持续收紧贷款，刚性需求购房者可能被迫转向第二金融圈或高利率贷款，利息负担只会进一步加重。

据政府等方面15日消息，李在明总统将于23日主持“房地产国民大讨论会”。在此之前，国土交通部于14日率先以住房供应为主题举行公开讨论会；金融委员会于15日围绕住房金融，企划财政部于16日围绕税制，听取公众和专家意见。然而，在针对政策方向的讨论全面展开之前，银行已先行关紧贷款大门。

KB国民银行率先打响第一枪。在商业银行中个人贷款规模最大的KB国民银行，自10日起将住房抵押贷款最高额度从6亿韩元下调至3亿韩元。新韩银行已关闭本月额度耗尽的贷款中介渠道，韩亚银行和友利银行也限制通过部分中介渠道发放贷款。部分商业银行还限制投保抵押贷款保险；该保险原本可将首尔地区住房抵押贷款额度最多提高5500万韩元。

提高贷款门槛的不只是银行，保险公司也开始加强贷款管理。教保生命自本月起将信用贷款最高额度从6000万韩元下调至5000万韩元，三星火灾自本月1日起全面暂停受理住房抵押贷款的线下及线上申请。

金融机构突然接连关闭贷款窗口，使通常在11月至12月出现的“贷款断崖”也提前到来。主要银行通常会在11月前后为管理年度目标而加强贷款管控，但今年从下半年刚开始的7月初便着手收紧贷款。

金融业自行启动贷款收紧措施，是因为个人贷款增长势头不容乐观。银行业个人贷款仅在6月便增加7.6万亿韩元，创下自2024年8月以来最大增幅。这既受到4月至5月首都圈住房交易量增加的影响，也与已预售公寓持续存在中期付款需求有关。此外，试图搭乘股市上涨行情的“借贷投资”需求也急剧增加，导致上半年个人贷款规模已超过金融监管部门提出的目标。

截至本月9日，KB国民银行、新韩银行、韩亚银行、友利银行和NH农协银行等五大银行的个人贷款余额，剔除政策性贷款后合计为648.3607万亿韩元，较去年年底的644.97万亿韩元增加3.3907万亿韩元。五大银行今年年初向金融监督院提交的年度个人贷款增长目标约为4.34万亿韩元。也就是说，仅6个多月，贷款增量便已接近全年目标的80%。有分析认为，若这一趋势持续，银行将难以遵守监管部门下达的年度目标。这正是银行着手实施前瞻性贷款总量管理的原因。

突如其来的贷款寒潮令刚性需求购房者的不安情绪加剧。自上周起，房地产网络社区中有关贷款的咨询帖明显增多。“若要在10月底支付房屋尾款，需要3.5亿韩元，但贷款额度缩减至3亿韩元，实在无计可施”“计划10月初支付尾款，但通过贷款中介申请第一金融圈贷款的渠道全都被关闭，难道要无法支付尾款了吗”等表达焦虑的帖子接连出现。

即使信用评级和年收入相近，是否能够获得贷款也会因申请时间不同而决定的“先到先得贷款”，似乎正在成为现实。刚性需求购房者之间甚至流传着这样的说法：如今当务之急不再是比较利率寻找贷款产品，而是先找到能够放贷的银行。

网络社区中不断有网友发帖询问或分享可放贷银行的信息，并称“贷款也要排队抢购吗”。银行柜台同样涌入大量关于尾款贷款的咨询。一家商业银行相关人士表示：“自上周起，关于尾款贷款等紧急贷款事项的咨询量较平时增加约一倍。”