[下半年增长战略] 全租保证金交由住房城市保证公社管理……“全租信托”扩大适用于民间房东

政府决定于今年下半年推进“安心信托”项目，由不同于房东的独立公共机构代为管理和运营租户的全租保证金。随着全租诈骗导致保证金无法返还的风险意识提高，但相关事故仍屡禁不止，此举旨在保护租户保证金。

政府原本截至今年年初仅考虑面向登记出租经营者选择性引入该模式，但现已确定将适用范围扩大至无论是否登记的民间房东。李在明总统提出“全租=私营金融”的观点后，此举被解读为有意将全租纳入公共领域。该政策将对租赁市场带来何种影响，备受关注。

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根据政府14日公布的《2026年下半年经济增长战略》，其中包括于今年下半年推进安心信托项目的内容。具体方式是，由月租和全租稳定机构管理租户缴纳的全租保证金，并每月向房东支付运用该资金所产生的收益。

据阿视亚经济采访汇总，政府计划针对须强制投保保证保险的登记出租经营者及未登记民间房东，选择性运营安心全租信托。为此，住房城市保证公社正研究在内部另行设立管理全租保证金的月租和全租稳定机构。

政府引入这一方案是为了防范全租诈骗。若全租资金存放于保证机构，即使发生保证事故，也可无需另行进行代位偿付程序，立即向租户返还保证金。国土交通部此前曾在今年年初的经济增长战略中公布全租制度补充方案：若登记出租经营者有意，可在投保租赁保证金返还保证险时，将部分保证金存放于住房城市保证公社。但在当天公布的下半年经济增长战略中，明确使用了统称所有出租经营者的“房东”一词，意味着全租信托的适用对象已扩大。

尽管尚未公开具体运营模式，但租赁市场预计，想要吸引房东自愿参与并不容易。因为对房东而言，在租赁期限内将无法自由运用保证金，参与动力有限。有观点指出，在全租因转为月租等因素不断减少的情况下，此举可能令全租市场进一步萎缩。该制度虽将暂时以房东自选方式引入，但也有担忧称，日后可能转为强制加入。延世大学上南经营院教授 Ko Junseok 表示：“当前正研究缩减针对登记出租经营者的各项税收优惠，在这种情况下，不会有人愿意再将租赁保证金存放到机构中。只有同时为整体民间出租经营者提供税收优惠，该制度才可能具备实效。”

另一方面，当天公布的今年下半年经济增长战略还包括全面收紧房地产市场贷款的内容。这同样是李总统一直强调的“房地产与金融相隔离”的一环。具体包括加重高风险住房抵押贷款负担，或强制银行额外积累资本等，使其承担更多社会成本。

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政策性贷款也将收紧。针对“筑巢贷款”“安居贷款”等政策性贷款，政府决定将目前以特定金额为标准的收入条件，改为反映物价和家庭成员数量的收入中位数标准。虽然尚未公布具体方式，但获得政策性贷款的收入门槛很可能降低。若市场住房抵押贷款利率上升，政策性贷款利率也将不再有较长滞后期，而是与之联动上调。当天的对策还包括：除无房青年及弱势群体外，逐步下调全租贷款保证比例，以及下调全租保证金返还保证险的投保门槛。不过，为促进市中心住房供应，政府决定在下半年研究针对旧城改造及重建项目放宽金融支持或监管的方案。

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