超级项目公布仅十天，已完成选址并划定土地交易许可区
咨询增加了，但签约仍未起色……期待与观望交织
“认同遏制投机”……“也应审视交易低迷地区的市场现实”
仅仅十来天时间里，全罗南道光州特别市站在了重磅新闻的中心。上个月29日，政府发布“三大超级项目”，公开了湖南地区半导体集群构想。随后在本月6日，光州军用机场最终被选定为湖南地区半导体尖端国家产业园预定地；3天后的9日，政府又将军用机场一带364.19平方公里划为土地交易许可区。正如“速战速决”一词所形容的那样，半导体集群建设一路快速推进。
不过，光州房地产市场对半导体利好的期待尚未在市场中充分扩散，监管措施已先行落地，市场氛围呈现出期待与观望交织的状态。
国土交通部于9日经中央城市规划委员会审议，将光州军用机场用地及周边地区364.19平方公里指定为土地交易许可区。这是政府在6日宣布将建设湖南地区半导体尖端国家产业园作为超级项目之一后的配套措施。其目的在于提前遏制因开发预期带来的地价上涨和投机性交易，并稳定推进项目实施。
涉及区域包括光山区（124.98平方公里）、西区（26.94平方公里）、东区（22.66平方公里）、南区（44.76平方公里）、北区（28.72平方公里）、罗州市（97.93平方公里）、长城郡（5.43平方公里）、和顺郡（12.77平方公里）等。指定范围以军用机场用地为中心，依据法定洞、里边界划定，自本月14日起生效，至2028年7月13日止，效力维持2年。
在土地交易许可区内，交易超过一定面积的土地时，须获得辖区地方政府首长许可。城市地区中，住宅用地超过60平方米、商业及工业用地超过150平方米、绿地超过200平方米的土地属于许可对象；城市地区以外，农地超过500平方米、林地超过1000平方米、其他土地超过250平方米时，也需取得许可。即便获得许可，也必须在5年内按许可目的使用土地，如有违反，将被处以履行命令和强制执行罚款。
国土交通部与全罗南道光州综合特别市表示，将对新指定的土地交易许可区进行重点监测，若发现异常交易、投机性交易等疑似违法行为，将与相关机构协作严肃应对。
“咨询增加了，但交易还没有起来”
自半导体集群消息公布后，以光州军用机场和光州松汀站一带为中心，投资咨询明显增加。不过，现场感受到的市场氛围与外界期待仍有一定距离。房产中介行业普遍表示，咨询虽有所增加，但真正转化为签约的案例仍然有限。
光山区一名房产中介表示：“半导体集群发布后，投资咨询较平时明显增加。”但他也称：“由于军用机场搬迁和产业园建设计划尚未具体化，实际签约并不多，市场目前仍以观望为主。”
Park Haein、海印房地产负责人表示：“自半导体集群和军用机场搬迁议题公布后，相关咨询确实比此前明显增多，但还没有发展到形成积极买盘的程度。多数咨询主要是想确认投资可能性和开发日程，市场整体也在观察项目是否真正推进。”
对于土地交易许可区指定一事，她解释称：“一方面，有观点认为这是政府释放出抑制投机需求、稳定推进项目的信号；但另一方面，也存在担忧，认为交易程序变得更繁琐后，短期内成交量可能减少。”
她尤其指出：“当前市场提及的期待，主要是基于产业投资计划带来的未来价值。实际房地产价值将取决于企业投资、就业创造、人口流入以及交通网络扩充等因素能在多大程度上真正落地。”她还补充称：“利好无疑存在，但现在就认为所有价值都已确定还为时尚早，因此与其盲目投资，不如谨慎接近。”
市场对半导体集群的期待，也在一定程度上反映在市场情绪上。住宅产业研究院发布的7月公寓销售前景指数显示，光州的销售前景指数由上月的55.6升至88.2，上涨32.6点。在全国17个市道中涨幅最大，显示当地住宅开发经营者对市场的期待明显升温。
“需要反映交易断崖地区现实的精细化政策”
当地房地产行业虽然认同遏制投机的政策初衷，但也指出，此次措施未能充分考虑光州市场的特殊性。
Choe Eunseon、韩国房地产经纪人协会光州市分会会长表示：“我认同政府遏制投机的初衷。”但她同时指出：“光州多年来一直面临未售房增加、交易断崖、价格下跌等问题，市场低迷程度比其他地区更严重。”她还补充称：“今年也预计将有约1.4万套住房入市，在市场负担本就沉重的情况下，半导体集群建设原本是低迷房地产市场难得迎来的利好。”
她表示：“本应先细致分析是否出现实际投机迹象或交易量增加，再判断是否指定土地交易许可区，但在消息公布后立即实施监管，多少有些过度。”她称：“令人担忧的是，这可能连刚需买家的正常交易也一并抑制，使本已低迷的房地产市场再次冻结。”她还强调：“遏制投机固然重要，但各地市场情况并不相同。只有配套推出反映地方现实的精细化政策，才能同时实现半导体集群建设和激活地区经济这两项目标。”
一位在军用机场附近生活了20多年的居民表示：“听说是800万亿韩元，谁能不吃惊，真是张口结舌。这么大的项目要落到我们这里，当然期待，但现在毕竟还只是计划。真正等到工厂建起来、人都涌进来，还得再看看。”他还称：“这些年听了太多开发故事，这次希望别再停留在口头上，真想看到地区实实在在发生变化。”
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