“避开‘三重调控’，成交量增69%”……非调控新房市场也现气球效应？[房地产A to Z]

随着政府加强房地产调控，首都圈内受管制地区扩大至40处，市场预计需求将转向对首尔通达性较好的非管制地区新房销售市场。鉴于过去房地产对策发布时，避开管制的地区成交量曾大幅激增，此次措施也凸显出申购和贷款门槛较低的非管制地区优势。

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房地产专业研究机构Real Today于10日分析韩国国土交通部公开的实际成交价资料后发现，去年10·15对策发布前30天，京畿道非管制地区公寓买卖为6926套，发布后30天增至1.1691万套。一个月内增加4765套，增幅达68.8%。

增幅最大的地区是九里市，成交量从211套增至527套，增加150%（316套）。华城市从938套增至1921套，增加106%（994套）；南杨州市从492套增至883套，增加391套（79%）。

富川市同期也从400套扩大至712套，增幅为78%（312套）。高阳市从621套增至1080套，增加74%（459套）；龙仁市器兴区从487套增至806套，增加66%（319套）。这被解读为需求避开管制地区，转而流向贷款和申购限制相对较少的地区。

政府自本月起将华城市东滩区、龙仁市器兴区、九里市追加指定为受管制地区（调整对象地区、投机过热地区）及土地交易许可区后，首都圈受管制地区由37处扩大至40处。首尔25个自治区全域及京畿道15个地区均受到管制。

京畿道富川市“上洞站乐天Castle Signature”效果图。乐天建设供图

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由于去年对策出台后成交大增的东滩区、器兴区、九里市此次被纳入受管制地区，高阳、南杨州、富川、金浦等地被视为下一批需求承接地。这些地区要么与首尔接壤，要么可通过铁路和公路通勤往返首尔，同时又被排除在受管制地区之外。首都圈南部方面，水原市劝善区和乌山市仍为非管制地区。

在新房销售市场中，是否属于受管制地区将同时影响申购资格、第一顺位条件、再次中签限制及转售限制，因此相比二手房买卖，购房者更容易直接感受到政策差异。

在投机过热地区和调整对象地区，若要以第一顺位申购国民住宅和民营住宅，须在加入申购存折满2年后方可申请。申请人还必须是户主，且家庭成员中最近5年内不得有人中签过其他住房。非管制地区则允许非户主的家庭成员以第一顺位申购。根据过往中签记录产生的限制，也少于受管制地区。建筑专用面积超过85平方米的民营住宅，全部通过抽签方式选出中签者，因此申购积分较低或无房年限较短的刚需购房者也有机会中签。

在前期资金负担方面也存在差异。受管制地区因中期房款贷款担保发放条件趋严，需先缴纳相当于房价10%以上的首付款方可获得担保，且每户担保件数限制为1件。非管制地区则允许首付款达到5%以上即可，每户最多可获2件担保。即便购买同等价格的公寓，在申购资格、中签机会和前期资金负担方面，非管制地区的准入门槛更低。

随着监管扩大，申购资格和贷款监管强度出现差异，本月将在京畿道非管制地区供应的新楼盘申购成绩备受关注。包括富川市远美区上洞“上洞站乐天Castle Signature”（1859户）、金浦市沙隅洞“Hoban Summit Pungmu III”（660户）、南杨州市榛接2地区“南杨州榛接 Seohan Daum”（512户）、乌山市阳山洞“乌山 Heritage Xi”（1783户）等项目将启动销售。

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