[独家]收紧房贷、上调利率……下半年银行贷款审核更严

随着银行业着手严格管控下半年家庭贷款总量，贷款门槛正不断提高。在房价迟迟未见回落的情况下，贷款额度缩减、可使用的贷款产品减少，令刚性购房需求者筹措资金的负担加重。此外，住房抵押贷款和信用贷款利率也呈上升趋势，“借钱困难的环境”进一步恶化。

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据金融业9日消息，KB国民银行决定自10日起，在另行通知前，将首都圈及调控地区购房资金贷款的最高额度从原先的6亿韩元缩减至3亿韩元。金融监管部门根据2025年6·27对策，将住房抵押贷款最高额度下调至6亿韩元，而KB国民银行自行将其进一步降至3亿韩元。同时，此前除住房贷款价值比外没有其他限制的非调控地区，购房资金贷款额度也将限定为3亿韩元。不过，搬迁费、中期款、尾款等集体贷款，以及基金贷款、安居贷款和针对全租房诈骗受害者的购房及竞拍资金贷款，不在此次限额范围内。据了解，主要商业银行新韩银行、韩亚银行、友利银行和NH农协银行目前尚未考虑下调住房抵押贷款额度。

不过，各银行正通过收紧贷款中介渠道的方式管理家庭贷款总量。中介贷款多年来约占全部住房抵押贷款的一半，比重较大；同时，这类贷款通过外部中介法人和贷款中介人而非银行员工受理，一旦需求集中涌入，便不易管理放贷规模。实际上，新韩银行本月的中介渠道额度首次提前耗尽，自前一天起暂停受理新增家庭贷款，计划于下月3日恢复。友利银行和韩亚银行也限制了部分中介渠道贷款，农协银行自上月额度耗尽后同样尚未恢复受理。地方银行也加入收紧贷款的行列。釜山银行自本月2日起暂停通过贷款中介人受理新增贷款，成为地方银行中的首家。

对直接影响贷款额度的房贷信用保险及房贷信用担保业务，银行也接连加以限制。新韩银行计划自10日起暂时停止办理房贷信用保险和房贷信用担保。这类担保产品可使借款人在申请住房抵押贷款时无需扣除小额承租保证金。若停止加入该产品，以首尔为例，贷款额度最高将减少约5500万韩元。包括国民银行在内，韩亚银行和庆南银行也已出于家庭贷款总量管理考虑，陆续停止办理房贷保险业务。

银行接连收紧家庭贷款，原因在于担心可能超过金融监管部门提出的家庭贷款总量目标。国民银行突然将住房抵押贷款额度减半，也是因为尽管上半年家庭贷款出现负增长，但2026年5月至6月的增速快于预期，若7月至8月延续同样趋势，全年目标很可能被突破。主要商业银行的家庭贷款增势也正接近监管部门管理的目标水平。国民力量党议员Lee Yangsu从金融监督院获得的资料显示，各银行家庭贷款增长率目标分别为：新韩银行、韩亚银行和农协银行均为0.70%，友利银行为0.71%，国民银行为0.59%。然而，截至上月底，五大商业银行家庭贷款余额为774.9352万亿韩元，较2025年末的767.6781万亿韩元增长0.9%。仅从增速来看，已高于金融监管部门提出的目标水平。

由于银行在既定家庭贷款额度内开展总量管理，贷款需求也出现了在银行之间流动的现象。新韩银行的中介渠道贷款本月首次提前耗尽，也是因为其他银行限制办理贷款，导致需求集中涌向新韩银行。业内还有观点认为，贷款需求可能会转向仍在办理房贷保险的友利银行，出现“气球效应”。

一名商业银行相关人士表示：“由于各家银行总量管理的力度不同，借款人会寻找仍可获得贷款的银行并发生流动。未来一段时间，各银行的贷款额度和办理条件可能随时变化，刚性需求者难免会感到混乱。”

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在借钱愈发困难的同时，借款人的利息负担也在加重。截至当天，主要商业银行住房抵押贷款固定利率，以5年期金融债为基准，年利率为4.66%至7.37%。与2026年5月底相比，利率下限上升0.40个百分点，上限上升0.27个百分点。尤其是除新韩银行（年利率4.66%至6.07%）和韩亚银行（年利率4.969%至6.169%）外，实际年利率处于4%区间的住房抵押贷款已基本消失。透支账户贷款，即额度贷款、期限为6个月的利率，除国民银行（年利率4.72%至5.72%）外，其余四家银行的利率下限均已超过5%。

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