地铁站周边·干道沿线升级为准居住区
扩大一般分售，容积率最高500%
取消第二类地区“平均13层”标准
可建设中高层公寓
首尔市将提高正在推进的“Moa住宅·Moatown”项目的成效和推进速度，以扩大老旧低层住宅区这一难以实施重建区域的住房供应。
首尔市9日表示，将把位于地铁站周边和干道沿线的Moatown上调为准居住区，容积率最高可适用至500%，并将事实上取消第二类一般居住区（7层以下）的楼层限制。
首尔市推进的“Moa住宅·Moatown”是为消除重建盲区而推出的首尔型小规模整备项目。其核心在于，将原本难以按单个地块开发的区域整合为一个生活圈，进行系统整治，并支持居民共同开发，在供应优质住房的同时，一并扩充道路、公园、停车场等生活基础设施。
尤其是，与全面拆除方式的大规模重建不同，该项目能够在尽可能维持原有社区的同时，缩短项目周期并减轻居民负担。
首尔市表示，自2022年实施Moa住宅·Moatown以来，基于候选地遴选、管理规划制定以及共223项综合审议所积累的行政经验和一线意见，持续对制度进行完善。
此次完善方案重点在于整顿阻碍项目推进的各项限制，并改善项目实施条件。主要内容包括：▲制定地铁站周边·干道沿线升级为准居住区的详细标准 ▲完善第二类一般居住区（7层以下）楼层限制 ▲扩大居民共同设施容积率激励 ▲制定综合审议标准处理程序等。
地铁站周边·干道沿线升级为准居住区……扩大一般分售，容积率最高500%
首尔市将把位于地铁站周边和干道沿线的Moatown上调为准居住区，以提高容积率并扩大一般分售房源。上调为准居住区后，容积率上限最高可适用至400%；若同时供应收购型租赁住房，则可适用法定容积率上限，即最高500%。
适用对象为Moatown内第三类一般居住区中，Moa住宅项目区域面积一半以上位于距离车站站台350米以内，或位于宽20米以上干道沿线50米以内的情形。地铁站周边是指以地铁、国铁站台为中心350米以内；干道沿线则要求道路宽度在20米以上，且区域周长至少八分之一与道路相接，并将结合密度增加后新增所需基础设施容量等因素综合决定。
取消第二类地区（7层以下）“平均13层”标准……可建设中高层公寓
首尔市还将取消妨碍Moa住宅活化的代表性限制——楼层限制。首尔市将删除在第二类一般居住区（7层以下）推进的街区住宅整备项目中“平均不超过13层”的规定。
因此，若第二类（7层以下）地区与其他第二类以上地区相邻，并以街区为单位推进Moa住宅项目，则可结合周边条件和景观，建设中高层公寓。
扩大居民共同设施容积率激励……允许设置在地上，改善项目收益性
针对设置居民共同设施的容积率激励也将扩大。此前，只有将运动设施、图书室等居民共同设施向社区开放，才能享受容积率放宽优惠；今后无论是否开放，都将适用同等优惠。
在现有小规模整备项目中，由于地块条件狭小，停车场和居民共同设施往往一并设置在不计入容积率的地下层，导致停车空间不足，且地下施工规模过大的问题。
今后，即使将居民共同设施设置在地上楼层，也可在法定容积率上限范围内，按该设施对应的容积率获得放宽。预计地下层将可更高效地以停车场为中心加以利用，并减少地下施工费用。
自今年2月起，小规模住宅整备项目综合审议对象新增景观、交通、防灾、教育等领域，因此首尔市还制定了用于快速审议的“标准处理程序”。计划引入检查清单，便于各自治区在提出审议申请前预先判断是否属于综合审议对象，并通过标准化协商程序缩短前期审查时间。
首尔市住宅室室长Choi Jinseok表示：“此次完善重点在于迅速反映法令修订事项，并积极改进一线提出的各项限制。今后将持续推进制度完善，使Moa住宅·Moatown能够成为引领老旧低层住宅区居住稳定的代表性住房供应模式。”
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