“暂时不卖了”800万亿投资公布后态度突变……期待升温下地价房价齐躁动 [现场报道]
松汀站附近土地叫价上涨
新建宅地区也出现暂缓签约动向
进展迟缓的再开发区域有望提速
8日记者探访的光州广山区光州机场，从韩国高速列车光州松汀站乘车约8分钟后，沿着机场用地便可看到大片稻田和塑料大棚铺展开来。机场航站楼周边，果园土地和翠绿稻田一直延伸到地平线之外，让人切实感受到这片约248万坪用地的庞大规模。尽管这里距离老城区仅约5公里，却长期作为人迹稀少的农地保留下来，而这片土地未来将建设规模达800万亿韩元的半导体集群。
随着政府将光州军用机场选定为三星电子和SK海力士半导体集群用地，当地房地产市场也随之躁动。市场普遍预计，以该集群为中心将创造就业岗位并吸引人口流入，因此商业区周边土地、再开发区域以及公寓买卖市场等整个房地产市场，已开始显现开发预期升温的氛围。
曾经历商圈低迷的松汀站一带……土地叫价上涨
半导体集群建设用地的确定，开始刺激光州松汀站一带的土地价格。该地区此前因商圈低迷而面临困境，周边土地价格原本每坪约1500万韩元，近期已涨至2000万韩元。这里是沿着拥有百年以上历史的传统市场形成商圈的区域。长期以来，受军用机场影响，该片区被划为限高区域，无法建设高层住宅，周边以15层以下公寓和别墅为主。
光州松汀站附近Geumho Yun房地产的持证中介Yoon Byeongha表示：“随着松汀站附近综合换乘中心开发，再叠加该区域建设集群的利好，土地业主正在提高价格。”他还称：“如果半导体工厂落地，预计松汀站一带商圈将吸引大量流动人口，商圈有望被带动活跃起来。”
秀莞地区甚至出现暂缓签约……再开发项目也有望提速
以新建宅地区为中心，公寓买卖市场也在升温。市场预计，相较于与军用机场相邻的新村洞、道山洞、牛山洞一带，投资需求将更多流向拥有新建公寓、学区和商业基础设施的秀莞地区、善云地区等。秀莞地区和善云地区距离军用机场分别约7公里和4公里，驾车均可在20分钟内到达，因此是新婚夫妇和年轻群体购房需求集中的区域。市场普遍认为，相比以老旧小区为主的老城区，军用机场用地附近的新建宅地区更有可能形成半导体集群的配套居住区。
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在秀莞地区，专有面积84平方米成交价最高的Hoban Verdium一期，因开发利好预期，已出现卖方暂缓签约的情况。该公寓最近实际成交价为6.2亿韩元，外界认为这是卖方想继续观察后续价格走势。附近一家房产中介负责人A某表示：“在军用机场用地被选定的消息传出后，房主联系称，不知道市场接下来会如何变化，因此想暂时保留合同不签。”他还称：“目前尚未出现主动抬高叫价的动向，但不少人预计，如果人口向光州集中，投资需求将主要流向传统富人区凤仙洞、没有娱乐设施且适合养育子女的秀莞地区，以及全租房价格较低的善云地区。”
随着半导体集群建设推进，外界也期待此前停滞的再开发项目将重新提速。秀莞地区内的新佳洞再开发整备项目就是代表性案例。该项目地块自2011年被指定为整备区域后，目前已完成搬迁和拆除，原计划建设一个4732户的大型住宅小区。但由于围绕工程造价和销售价格问题，开发方与施工方解除了合同，导致土地一直被闲置。目前，秀莞地区内多个小区竣工已超过10年，除新佳洞再开发区域外，已难找到适合供应新建住宅的小区用地，因此市场对该项目重启提速的期待正在升温。
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附近一名房地产业内人士表示：“此前因工程成本和项目收益性问题，施工单位招标曾多次流标，但如果随着集群建设有大规模投资需求流入，施工单位也可能再次对投标产生兴趣。”
随着房地产价格出现波动，政府正在研究是否指定土地交易许可区。市场正高度关注监管范围将覆盖到哪些地区。此前，国土交通部在2023年将龙仁市处仁区南沙邑和二东邑一带指定为龙仁尖端系统半导体集群候选地时，也曾将该地区及周边129.48平方公里划为土地交易许可区。Woori Bank财富管理营业战略部房地产研究实验室负责人Ham Youngjin表示：“虽然具体监管范围尚未确定，但如果开发压力蔓延至军用机场用地周边商业区域，也存在被划入土地交易许可区的可能。”他还称：“一旦成为监管对象，资金可能会被长期占用，因此需要谨慎投资。”
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