江南“房地产贷款”较6·27对策前更高……监管死角办公酒店
江南地区购房时贷款比重较1年前上升
上月在首尔江南地区购买公寓等集合建筑时，通过金融机构等外部渠道筹措资金的比重较1年前有所上升。自去年实施“6·27家庭负债管理方案（6·27对策）”后，高强度贷款监管已持续约1年，但在该地区购置房地产时，对借贷的依赖度反而更高。同期，首尔其他自治区的贷款比重则有所下降。江南房价相较其他地区本就更高。考虑到当前金融机构贷款监管力度较强，这一走势颇为罕见。
7日，阿视亚经济对法院房地产登记信息分析结果显示，上月首尔江南区集合建筑所有权转移登记物件的最高债权额比例平均为44.31%。较1年前即2025年6月的40.45%增加约4个百分点。所谓最高债权额，是指在购房过程中向金融机构贷款时，预先设定的优先偿还金额，通常设定为贷款额的120%至130%左右。
这意味着，尽管存在住房抵押贷款上限等监管措施，房价中由贷款构成的比重仍在上升。比如购买一套10亿韩元的住房，若从银行借入4亿韩元，最高债权额通常会设定在约4.8亿韩元。瑞草区这一比例则从1年前即去年6月的35.98%，激增至上月的43.50%。相反，中浪区同期仅从59.28%小幅升至59.83%，首尔其余22个自治区的最高债权额比例则全部较1年前下降。
江南地区房地产去年也受到贷款监管影响。江南区的最高债权额比例从去年9月约45%的水平，到今年1月已降至20%区间；瑞草区也曾从去年9月的49%骤降至今年4月的26%区间。根据去年的“6·27对策”，首都圈住房抵押贷款额度被统一限制为最高6亿韩元，多套房持有者则完全无法获得用于购房目的的贷款。同年“10·15住房市场稳定化方案（10·15对策）”又进一步下调额度：市价超过25亿韩元的住房最高仅可贷2亿韩元，超过15亿韩元的住房最高可贷4亿韩元。
江南和瑞草房地产最高债权额比例上升，原因在于新建办公酒店。过去销售的办公酒店在今年5月至6月期间大量完成登记，由此捕捉到抵押贷款情况。办公酒店在办理迁入申报后可作居住用途，但因被归类为准住宅，获得的并非住房抵押贷款，而是一般抵押贷款。
江南区三成洞的新建办公酒店“希尔斯泰特三星”于今年4月竣工，并从5月中旬起开始集中办理登记。小户型起价在15亿韩元中段，大户型则在40亿韩元左右，贷款价值比最高可达70%。最近两个多月完成登记的房源已达89套。瑞草区方面，瑞草洞在相近时期开始入住的“Diopera Seocho Harrington Tower”于5月至6月间完成近150件登记。这是一处于2022年以专用面积58至59平方米、总价13亿至15亿韩元出售的办公酒店。
通常而言，购房时借款比重若达到30%至40%区间，就会被视为贷款依赖度较高。政府近期将九里、东滩和器兴指定为新增监管地区时，金融机构贷款比重超过30%、借款比重过高，也是作出该指定判断的背景因素之一。
Park Wongap作为国民银行房地产首席专业委员表示：“由于在监管地区购买公寓时贷款限制极为严格，相对而言资金周转更为灵活的办公酒店需求集中涌入，呈现出获得反射性收益的态势。”他还称：“以月租收益为目标的办公酒店投资，相较过去已不再那么受关注，因此看上去实际居住目的的需求可能更多。”
版权所有 © 阿视亚经济。未经许可不得转载，禁止用于AI训练及使用。
