三星、LG也入局模块化住宅……若要阻止入住断崖，“公共发包”是关键[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 05 Jul.2026 06:00(KST)

Updated 06 Jul.2026 07:31(KST)

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入住量减半……模块化替代方案崛起
LH义王草坪、GH河南校山推进高层施工
工期缩短30%，但工程费高出30%
亟需政府“引水”带动批量生产和设备投资

今年以来，新建公寓竣工量较去年减少近一半，能够将工期缩短约30%的模块化住宅正作为供给替代方案受到关注。政府和国会也已着手完善相关制度。不过，业内指出，只有先形成稳定的公共订单，企业才有可能进行设备投资和批量生产，并降低高于传统工法的单位成本。

22层、25层模块化实证全面启动

义王草坪A-4BL模块化住宅样板房全景。韩国土地住宅公社供图

据韩国国土交通部5月住房统计，2026年1月至5月全国住房竣工（入住）业绩为8.8143万户，同比减少46.7%。自2011年开始编制相关统计以来，5月累计竣工量首次跌破10万户。新公寓供应减少，意味着可新投放到全租、月租市场的房源也会减少，再叠加房价上涨，无房者进入买卖市场的门槛也可能进一步提高。

模块化住宅被认为是减少这类供给缺口的一种工法。其将墙体、地板、门窗、管道、饰面材料等预先在工厂制作，再运到现场组装，因此较传统以工地为中心的施工方式变数更少。国会国土交通委员会今年2月发布的《有关支持激活模块化建筑特别法案审查报告》认为，模块化建筑较传统工法可将工期缩短约30%，并可通过工厂重复生产提高质量一致性和安全性。

现场技术能力已进入高层施工阶段。韩国土地住宅公社（LH）发包的京畿道义王草坪A-4BL综合型民间参与公共住宅，是一处381户全部采用预制混凝土（PC，预制混凝土）模块化工法建设的22层公寓。与传统钢筋混凝土（RC）现场浇筑方式相比，工期可缩短约4个月，且最近作为模块化住宅首次获得长寿命住宅“优秀等级”认证。项目预计于2027年7月竣工。

在第三期新城中，还将建设比这更高的25层规模模块化住宅小区。京畿住宅城市公社（GH）发包的河南校山A-1BL民间参与公共住宅项目，也将在723户中拿出400户采用PC模块化工法建设。目标是2027年开工，2029年12月竣工。

民间企业各自推进

GS建设Xigeist木结构模块化样板房全景。GS建设供图

建筑企业正自行扩大模块化业务。GS建设通过木结构模块化子公司，已从独栋住宅拓展至公共社区型市场。近期，该公司在忠清南道公州以模块化工法建设了一个19户规模的公共租赁独栋住宅小区。三星物产则将模块化技术应用于公寓，在京畿道龙仁建设的“Raemian Next Home”实证建筑中展示了预制模块住宅技术。现代建设已将相关技术应用于公寓附属设施和模块化电梯，Kolon Global则依托子公司将业务范围扩大至学校和商业设施。电子行业也开始进入这一领域。三星电子上月推出一款在工厂完成80%以上住宅制作、并应用人工智能解决方案的模型；LG电子也在同月推出低层模块化住宅，开始瞄准企业研修院、住宿设施等企业间交易需求。

模块化专业企业不仅发展钢结构模块化，也正拓展至PC模块化等多种工法，以降低运输和现场组装负担。目前负责义王草坪模块化小区施工的、位于全罗北道群山的NRB，正将以手工作业为主的PC构件生产转为自动化生产线。系统建成后，工厂内投入人力可较传统方式减少51%。公司计划通过实时测量养护温度并联动生产管理系统，将相关工作量削减34%至60%。此外，还将引入三维（3D）PC门式刚架模块化复合工法。与传统钢筋混凝土工法相比，该技术可将工期提前30%至40%，现场投入人力减少40%至60%。该技术将应用于河南校山综合公共租赁项目的400户住宅。

不过，普遍分析认为，企业的技术进入和新产品推出，短期内难以直接转化为大规模住宅供应。原因在于，独栋住宅、实证住宅、商业设施等适用对象分散，提升工厂开工率存在局限。

工程费高出30%……公告和立法都进展缓慢

“2026国土交通技术大展”展场内摆放的预制混凝土（PC）核心系统模型。该方式是将工厂制作的楼梯间、墙体构件运至现场进行组装，并通过上部预留钢筋与下一构件连接。Choi Seoyun记者

障碍在于成本。韩国国土交通部判断，模块化工法施工成本较传统钢筋混凝土工法高出约30%。这是因为订单量不足，难以建立工厂自动化设备和批量生产体系。若各项目平面设计不同，就必须重新制作用于生产模块的模具，单位成本也会随之上升。

政府在2025年的“9·7住房供应扩大方案”中提出了激活模块化住宅供应的计划，并表示将在2026年上半年之前制定模块化收购型租赁住房设计、施工指南及收购价格测算方案，下半年以低层住宅为中心推进试点项目。“OSC（脱离现场建造工法）·模块化特别法（暂称）”的制定也被纳入计划。政府在今年1月发布的《2026年经济增长战略》中还提出，到2030年供应1.6万户以上模块化公共住宅的目标。2026年将通过LH等公共事业主体的租赁住房、公务宿舍以及新建收购型租赁试点项目，把模块化公共住房规模从1500户扩大到3000户以上。

但公共订单正在延后。LH原计划在完善新建收购型租赁模块化住宅设计、施工指南后，于6月发布试点项目公告，但截至目前仍未发布。

国会立法讨论也因业内分歧受阻，仍滞留在常任委员会。2025年12月31日，Han Junho共同民主党议员和Yoon Jaeok国民力量党议员等朝野11名议员提出《有关支持激活模块化建筑特别法案》。法案内容包括由国土交通部长每5年制定一次基本规划，并新设生产和建筑认证制度。

该法案在立法预告期间遭遇约7000条反对意见。综合建筑业界担忧扩大模块化制造企业的承包资格，电气、信息通信、消防业界则反对综合发包特例。目前，出于安全和专业性考虑，发包方通常将电气、通信、消防工程分别签约（分离发包）；若允许综合发包，可能会出现大型建筑企业整体中标后，再将专业工程分包给专业企业的情况增多。

在讨论停滞期间，上月Kim Jongyang议员等12名国民力量党议员另行提出《有关激活模块化建筑及与地区中小企业共生特别法案》。新法案删除了原法案中的综合发包特例，并新增条款，要求在组成联合承包体时，通过国土交通部令强制规定地区企业参与比例。虽然这有助于将模块化市场认定为独立产业，并建立质量管理标准，但由于删除了业内一直为降低工程费而要求的设计、制造、施工综合发包条款，被认为提升生产率的直接手段有所减弱。

一名模块化行业相关人士表示：“在工厂造房子，看上去似乎会更便宜，但在韩国国内市场，每个项目设计都不同，很难持续生产同一型号。”他还称：“只有工厂稳定运转，才有可能进行材料采购、人员配置和自动化设备投资。”他接着表示：“在需求尚未得到确认的情况下，中小制造企业很难率先进行大规模设备投资。只有先有订单，才会有投资；有了投资，价格才会下降。”