东滩·器兴价差投资需求蔓延至南杨州·军浦……“这样下去首都圈恐将全被纳入管制”[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 04 Jul.2026 06:00(KST)

Updated 06 Jul.2026 10:21(KST)

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“亡羊补牢式规定，助长气球效应”

最近被指定为新增管制地区的东滩·器兴·九里，曾在去年10·15对策出台后，利用租赁保证金购房的情况激增。去年11月，这三个地区提交的资金筹措计划书中，申报租赁保证金的比例为28.1%。此后12月升至35.5%，今年1月为33.7%。这意味着每3笔住房买卖中，就有1笔左右是通过承接租客保证金来买房。不过从2月起，该比例降至23.1%，3月进一步跌至18.6%。4月（19.1%）和5月（19.3%）则维持在10%后段的持平走势。也就是说，在被划为管制地区之前，带有“以租养贷”性质的价差投资性购房需求在今年上半年已大幅降温。

东滩·器兴价差投资需求蔓延至南杨州·军浦……“这样下去首都圈恐将全被纳入管制”[房地产A to Z]

随着价差投资已经率先扫过新增管制地区，外界指出，是否应重新整顿管制地区的指定条件。根据现行《住宅法施行令》，调整对象地区须满足最近3个月房价涨幅达到物价涨幅的1.3倍以上，投机过热地区则须达到1.5倍以上，方可指定。这一机制明显具有滞后性，往往是在投机需求已经主导市场后才启动。对资金筹措计划书进行全面分析，再经过相关部门审查、评议和公告程序后，市场变化与监管之间 inevitably 会出现时间差。投机性买盘先行、监管随后跟进的情况一再重演。

相比之下，土地交易许可区若因开发利好等因素存在较大投机担忧，即便在房价暴涨前也可以指定。然而政府此次依然只是事后将涨势已充分反映的地区纳入管制。市场认为，与遏制投机的政策目标相比，制度运行明显偏慢。

在这种情况下，与这些地区相邻的区域已明显出现价差投资重演的迹象。若看今年3至5月租赁保证金占总购房金额的平均比重，未被纳入管制地区的安养市万安区（12.1%）·南杨州市（13.1%）·军浦市（12.0%）反而高于东滩、九里和器兴。

韩国资产管理研究院院长 Ko Jongwan 表示：“东滩上涨后扩散到华城外围，九里上涨后扩散到南杨州，安养东安区上涨后扩散到万安区·军浦·义王，这是完全可以预见的模式。”他称，“过去历届政府也是一路追着已经上涨的地区，零碎加码监管，结果反复变成把整个首都圈都纳入管制的事后补救。”他还表示：“例如河南上涨时，就应该连邻近的九里一并纳入管制。只有将指定范围前瞻性地扩大到存在上涨忧虑的地区，才能阻断气球效应。”

也有批评指出，监管本身反而会引发资本集中。一名要求匿名的房地产专家指出：“管制地区因贷款限制导致刚需买家被挤出市场，拥有现金调度能力的资产阶层则占据市场。结果往往反复形成仅有外部资本流入、支撑房价的结构，政策制定者应冷静重新评估管制地区制度的实际效果。”

京畿道南杨州市茶山洞公寓全景。Choi Seoyun记者

作为管制地区指定基础资料的韩国房地产院房价统计，也被推上风口浪尖。韩国房地产院发布的《每周公寓价格统计》是韩国目前唯一实施的制度。其优点在于属于具有公信力的国家官方统计，但由于样本较少，对价格波动过于敏感。经济正义实现金市民联合会（经实联）相关人士表示：“对交易并不频繁的房地产每周像赛马转播一样进行报道，令需求者陷入一种‘现在不买就会掉队’的不安心理。”Ko Jongwan院长也表示：“与其继续使用样本少、周期短的周度统计，不如改为按月发布，以提高精确度。”

政府也曾认同有必要进行调整。国土交通部长官 Kim Yundeok 去年10月在国政监查中就废除周度动向的要求表示：“将采取措施，减少周度统计带来的弊端。”韩国房地产院院长 Lee Heonuk 最近在记者座谈会上也表示：“无论内部还是外部，都对周度统计的意义提出了很多问题。如果政府层面有政策调整，我们会予以配合。”不过，也有部分观点担忧，一旦房地产院停止发布相关数据，需求者将更加依赖中介门店、网络社区和民间平台统计，反而可能使市场判断更加摇摆。

考虑到过去曾出现价差投资集中流向规避监管地区的先例，市场担忧此次新增管制同样会引发投资资金涌向周边非管制地区的气球效应。友利银行房地产研究实验室负责人 Ham Yeongjin 预测称：“市场流动性并不会完全消失，而是转投附近非管制地区，这种气球效应一直存在。过去首都圈扩大监管时，投资者也曾转而流向邻近非管制地区，推高成交量和房价，因此此次措施出台后，资金也有可能流入南杨州或水原市劝善区等地。”