Koramco资产信托1日表示，将推进通过“Koramco价值投资崇礼门房地产投资信托”购入的首尔南大门（崇礼门）附近老牌办公楼“Etivers Tower”的改造项目。
Koramco于今年3月完成该资产收购后，计划对建筑外立面、大堂、专用及公用区域、主要设备等进行大规模升级，同时提升其作为办公楼的产品竞争力和运营效率。Etivers Tower位于首尔中区Sowol-ro 3，地下4层至地上22层，总建筑面积约4.55万平方米，是一栋大型办公楼。Koramco此次取得的资产包括地上办公楼全层及地下1层部分零售区域，面积约3.85万平方米，约占总建筑面积的85%。该项目步行可达首尔站和Hoehyeon站，且毗邻崇礼门、南大门市场、明洞及市厅商务区，区位优势突出。
Koramco以按总建筑面积计算每坪约2200万韩元的价格购入该资产。这一价格明显低于近5年来都心商务区成交的总建筑面积1万坪以上大型办公楼平均成交价。与同期周边办公楼每坪2500万至3700万韩元的成交水平相比，该项目被评价为具备相当突出的价格竞争力。
租赁基础也较为稳定。Etivers Tower目前办公出租率维持在100%，入驻企业包括Etivers、乐天损害保险及原子能安全委员会等。尤其是核心租户Etivers参与了此次投资，并提交了续租承诺书，进一步提高了长期租赁稳定性。Koramco计划以稳定现金流为基础，并行推进资产升级与租赁策略。
近期南大门和首尔站一带正在推进的大规模区域变革，也是此次投资的主要背景之一。随着首尔站北部站区开发、西小门·首尔站一带整备项目、Millennium Hilton地块开发等接连推进，办公与商业环境重构的可能性正不断上升。Koramco预计，若能改变既有建筑老旧形象并改善物理性能，将有望成功吸纳区域变化带来的新增需求。据此，改造将充分发挥该楼标准层专用面积约367坪的高效平面结构，以及地上办公区与地下商铺分离式出入动线等既有结构优势，朝着最大化办公空间独立性与使用便利性的方向推进。
此次项目是Koramco“Value-add”投资战略的延续，即通过彻底分析老牌办公楼的区位与特性来提升资产价值。Koramco过去曾将韩国花旗银行Dadong办公楼改造后实现100%出租率，随后以约600亿韩元收益差价出售“KSquare City”；同时还拥有将优质区位老牌资产现代化的“KSquare Hongdae”等成功经验。
Koramco计划将这一过程中积累的分散产权业主协商、施工范围协调及租户沟通经验，应用于Etivers Tower的运营之中。其目标并非仅止于改善建筑外观，而是综合考虑区位、租赁需求及运营结构，全面提升资产竞争力。
Koramco价值投资部门正实施开发与资产再生并行推进的战略。对于优质区位的存量资产，通过改造和运营改善提升价值；对于需要开发的地块，则打造为新的地标性资产。近期其在江南站附近推进总建筑面积约2万坪的Prime Office供应项目“L项目”，并实施“KSquare江南2”等开发项目，也是出于同样逻辑。
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Koramco资产信托价值投资部门负责人Lee Sangheon表示：“Etivers Tower凭借都心商务区核心区位和稳定的租赁结构，是具备较高内在价值的资产。”他称，“计划通过对办公部分进行全面改造，同时提升建筑的物理性能和运营效率，将其打造为都心商务区具有象征性的办公楼。”他还补充称：“我们不会止步于单纯持有老旧建筑，而是希望通过符合办公环境变化和区域需求的空间重构，在推动城市环境演进的同时，实现面向投资者的价值最大化。”
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