“用自有资产买房不会干预……过度借贷将受控”
国土交通部就追加指定监管地区举行简报
“金融机构借款占比达到30%至40%属过高水平”
政府30日将华城东滩区、龙仁器兴区、九里市等首都圈部分地区指定为投机过热地区和调整对象地区。自次日、即下月1日起，立即适用贷款、税制等高强度管制。同时，这些地区也被指定为土地交易许可区，经过5天公告后，将于下月5日起正式生效。今后将无法进行带租客的“缺口投资”。
在现有对首尔全域及邻近京畿部分地区实施“三重管制”的情况下，政府判断，由于这些地区此前未被列为管制地区，过度投机需求正在集中流入，因此追加纳入管制范围。政府认为，受半导体行业景气带来的资产增长、首都圈广域快速铁路A线开通等开发利好影响，这些地区房价已显现出快速上涨迹象。
国土交通部相关人士当天会见常驻记者团时表示：“我们综合考虑了成交量和价格涨幅较高等因素，并结合缺口投资占比、外地人交易占比等多项市场指标，对市场情况作出了判断。”
政府表示，在追加指定管制地区的过程中，考量指标之一是购房时外部借款所占比重。购房时利用贷款或租客保证金等负债本属常见，但若超过一定标准，就会被判断为过度举债，这也意味着今后相关地区被指定为管制地区的可能性较高。
国土交通部相关人士称：“如果是用本人资产购房，政府认为这并非可以介入或控制的部分。”他还表示：“由于可能出现通过贷款购房的额外需求集中涌入，因此仅阻断这部分，也有望在平息市场不安方面产生效果。”
据国民力量党议员 Lee Jonguk 办公室掌握的资金筹措计划书统计，最近3个月（2026年3月至5月），东滩区申报住宅交易额中，金融机构贷款占比约为33.7%。利用租赁保证金、即租客资金进行的缺口投资占比为8.0%左右。九里市住宅交易额中，金融机构贷款占比为30.8%，租赁保证金约为11.7%。器兴区贷款占比为29.2%，租赁保证金约为11.5%。
从这一脉络来看，首尔周边部分地区今后也有可能被指定为管制地区。以安养万安区为例，金融机构借款占比为32.6%，租赁保证金占比为12.3%，处于较高水平。同样，在此次追加指定后，被提及可能出现“气球效应”的南杨州市，包含多山新城在内，金融机构贷款占比为27.3%，租赁保证金为13.0%左右。与东滩相邻的华城饼店区，金融机构贷款占比为37.0%，租赁保证金为5.4%左右。
不过，这些地区在成交量、房价涨幅、外地人投资占比等其他指标上相对较少或处于较低水平。政府在指定管制地区前，为确定对象所采用的定量标准之一，是房价涨幅达到物价涨幅的1.3倍以上。
在将东滩、器兴、九里指定为“三重”管制地区（投机过热地区、调整对象地区和土地交易许可区）的情况下，今后对新增地区是否会采取同样方式，仍是未知数。总体来看，投机过热地区主要强化贷款和认购限制；调整对象地区则在此基础上进一步强化税制管制；土地交易许可区则附加实际居住义务。今后若《房地产交易申报法》完成修订，国土交通部部长将可以直接对个别地区指定土地交易许可区，因此未来“三重管制地区”指定也可能趋于常态化。
国土交通部相关人士解释称：“管制地区（投机过热地区、调整对象地区）因涉及贷款和税制，具有抑制通过借款购房的效果；土地交易许可区则能够阻断通过缺口投资形成的住宅额外需求。虽然还需要结合住宅交易模式和市场表现来判断，但从抑制资金流入通道的角度看，这些措施具有相互补充的作用。”
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