散户怎么办……“1000韩元当楼主”热潮，最终只是海市蜃楼吗
房地产碎片化投资公司接连整理业务
韩国首家房地产碎片化投资平台
Casa Korea出售最后一项资产
“比起房地产，更应关注知识产权等无形资产”
房地产碎片化投资公司的业务整理接连不断。虽然代币证券制度化推进迟缓是最大原因，但也有评价指出，利用房地产等单一资产开展碎片化投资业务已遭遇瓶颈。无论是制度层面还是市场层面，重心都在转向非标准资产的代币化。
房地产碎片化投资平台 Kasakorea 表示，Sangam235大楼的出售程序即将启动。自本月18日至22日，就以9.8亿韩元以上价格向买方出售该大楼的议案进行了投票，结果该议案获得通过。Kasakorea 近期已停止新的公开募集，正按顺序出售现有投资资产。今年3月至4月，已处置 Bukchon Wolhajae 和 Gray Inboundary Building。Sangam235大楼是 Kasakorea 持有的最后一项剩余资产。Kasakorea 是韩国首个房地产碎片化投资平台。2023年被大信证券收购，但仍无法承受亏损。大信证券去年通过子公司大信Property参与了 Kasakorea 70亿韩元的增资，并在今年初将一笔以运营资金名义借入、金额为55亿韩元的短期借款在到期前再延长1年。即便如此，Kasakorea 今年第一季度仍录得14亿韩元亏损（营业亏损）。2024年为58亿韩元、去年为61亿韩元，亏损态势持续延续。
经营同类业务的 Funble 也已于今年5月停止营业。服务终止后，现有投资资产将进入清理程序。以去年为准，Funble 资产为14亿韩元，当期净亏损为19亿韩元。也就是说，即便出售整个公司，也无法填补去年产生的亏损。至于 Lucentblock，虽然累计融资至B轮、总额约340亿韩元，暂时维持运营，但财务压力依然很大。Lucentblock 去年资产规模为143亿韩元，当期净亏损为61亿韩元。
房地产碎片化投资公司陷入困境的原因之一，是制度化进程迟缓。这些公司均凭借创新金融服务资格，利用非金钱信托（房地产管理处分信托）收益证券开展业务。其结构是以电子登记方式发行该收益证券，并利用区块链进行交易。在创新金融指定期限结束后，相关制度虽已增设“收益证券投资中介业”，但由于牌照审批迟缓，业务开展面临困难。为获得许可，还需满足与基金投资中介业相同的10亿韩元自有资本要求，审批程序本身也存在诸多门槛。
也有观点认为，仅凭将房地产碎片化投资份额利用区块链发行成数字代币形态的房地产代币证券，难以确保盈利能力。房地产代币证券因将房地产收益流动化而与房地产投资信托基金相似，但在竞争中处于下风。上市房地产投资信托基金适用分离课税优惠税率（9.9%），而代币证券则征收股息所得税（15.4%），因此即便同一资产产生相同收益，税后回报也是房地产投资信托基金更占优。市场规模也不占优势。韩国上市房地产投资信托基金总市值已达8万亿韩元，而房地产碎片化投资三家主要公司的累计公开募集金额尚不足1000亿韩元。此外，由于其通常围绕单栋建筑、特定项目或单一收益权进行结构化设计，一旦出现空置、租金下滑或资产价值下跌，风险就可能转嫁给投资者。
代币证券本身的发展趋势发生变化，也在带来影响。相比单纯利用某一项房地产资产，将非标准资产证券代币化的尝试正在增加。尤其是知识产权，因专利许可费收入基于合同产生，现金流可预测性较高。此外，若将具备稳定专利许可费收益结构的专利打包证券化，还有望打造收益流更稳定的产品，这也是其优势所在。事实上，金融委员会上月也就“在一定范围内打包同类基础资产后发行碎片化投资证券”的方式形成了共识。顺应这一趋势，运营代币证券平台“Piece”的 By4Stndard 已与 Intellectual Discovery 着手推进专利权代币证券的联合产品化。
业内相关人士表示：“比起单纯拆分资产，谁能率先设计出投资者能够理解的现金流和权利结构更为重要。具备能力、能够挖掘传统金融未能覆盖资产的经营者，将掌握市场主导权。”
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