因监管与高利率引发倒挂担忧，买盘消失
“比起楼宇更要美元”……20至30多岁资产家也避而远之
在卖出股票所得资金快速流入住房市场的同时，小型楼宇（中小型商业建筑）市场却迎来了截然相反的局面。曾几何时被视为资产增值必经之路的小型楼宇，如今已沦为买家消失、待售房源不断堆积的处境。就连拥有资本实力的20至30多岁新兴富裕阶层也对其避而远之，市场因此判断，这种低迷并非暂时性调整，而是已经固化的局面。
首尔主要地区的小型楼宇房源迟迟难以成交。NAI Korea研究中心负责人 Jeong Eunsang 29日表示：“弘大入口站和驿三洞餐饮商圈一带的中小型楼宇待售房源明显增加。”他还称：“从去年、前年开始持续增加的房源，最近又变得更多了。”
近来即便有房源挂牌，交易也难以达成，最大原因在于房地产政策愈发复杂。随着多套住房持有者监管、实际居住条件强化等需要考量的因素增多，投资者已无暇再顾及楼宇投资。一位商业地产中介业内人士称：“公寓投资条件变得更加细致后，需要留意的事项增多了，已经不是还能考虑小型楼宇的时候了。”
近期走高的利率也让投资者对楼宇投资更加犹豫。一位商业地产咨询公司代表表示：“有些小型楼宇的收益率仅1.8%左右，而贷款利率即便信用良好也在4%左右，条件不佳时甚至会升至4.8%至5%左右。一旦贷款买入，就可能出现每月租金收入还不及利息支出的倒挂。”也就是说，这类原本依靠收租被视为稳定资产的产品，如今随着市场对价差收益的期待减弱，反而沦为每月都要承受亏损的负担资产。
市场资金正从商业地产转投“优质唯一住房”。包括江南、瑞草、松坡，以及板桥、东滩、水枝等居住环境经过验证的优质住宅区域，已成为优先选择。随着首尔一套高价公寓价格升至50亿至70亿韩元，过去原本可能流向小型楼宇的资金，正被优质住宅资产吸纳。
通过股票和加密货币积累数十亿韩元资产的20至30多岁群体加入后，也改变了市场格局。与中大型资产不同，小型楼宇没有专业管理公司或运营体系，更接近一种需要个人业主亲自管理租户和维护设施的运营型资产。尤其是楼龄20至30年的建筑，需要不断维修管道、漏水、卫生间、电梯以及冷暖气设备，一旦出现空置，还得重新寻找租户。一位商业地产咨询企业代表称：“即便20至30多岁群体通过股票或加密货币赚到20亿至30亿韩元，也不会再加杠杆去买收益率仅1.5%左右的楼宇。与其把辛苦赚来的钱绑在老旧建筑上，他们更愿意投资流动性更好的金融资产，或选择居住环境经过验证的优质地段高价公寓。”
因此，市场预计在继承过程中还会出现更多待售房源。分析认为，尤其是1955年至1959年出生的高龄群体——他们在小型楼宇持有者中占据相当比例——如今已进入继承与赠与周期。小型楼宇会因地段和道路条件不同而出现明显分级，因此老旧建筑往往必须进行翻新或重建，但60岁以上业主普遍不愿亲自处理。即将继承这些资产的子女一代同样拒绝经营建筑。20至30多岁群体中有不少留学背景，且熟悉金融投资，他们既没有向租户收租并管理建筑的经验，也没有这样的意愿。与其直接持有老旧建筑，他们更希望尽快出售，并在高汇率时期迅速转换为美元等现金类资产，因此大量房源正涌入市场。
尽管房源持续堆积，价格却并未轻易下滑，市场出现供需失衡现象。中高端小型楼宇价格虽较高点回调约15%至20%，但买方仍在观望，认为价格至少要回落到2019至2021年以前的水平才会出手。另一方面，持有5年以上的长期业主大多是在高利率时代之前以较低价格买入，早已通过租金收入和价差收益实现资产增值，因此即便出现空置，也不会低价抛售建筑。与此同时，施工成本上升，使得拆除老旧建筑后重建或翻新获利变得更加困难，这也进一步抑制了买盘。
由于没有生计压力的富裕阶层仍维持着过去景气时期的卖价预期，市场上真正成交的仅是急于套现的急售房源，绝大多数房源都处于冻结状态。Jeong Eunsang 负责人表示：“年轻一代相比小型楼宇，对加密货币或美元更感兴趣。如今市场讨论的核心也是‘这种情况还会持续多久’，而我认为，这实际上已经进入固化阶段。”
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