“算是一种私金融”“称其为房价暴涨主因是诡辩”……“全租消失”争议，细看之后[Why&Next]
“全租消失”争论……是会消失，还是被消灭
李总统称“正常化”，在野党称“政策惨案”
房东因低利率更偏好月租
全租诈骗余波加剧居住不安
围绕其“购房阶梯”作用争议不断
“这是一种私金融。算是比较特殊的金融手法。现在正呈现逐渐消失的趋势。（中略）最终可能还是会一点点消失。”
李在明总统本月初在就任1周年记者会上提出“全租消失”这一话题后，相关余波持续发酵。在指出全租快速减少现象的同时，外界一方面担忧社会新人等青年群体的居住上升通道正在崩塌，另一方面也有人指出，这一制度已经完成其时代使命。由于总统亲自提及，这场争论也蔓延至政界。
首尔市长Oh Sehoon就李在明总统的发言表示，“全租消失不是正常化，而是政策惨案”，并批评称，“这是政府错误房地产政策造成的惨痛结果，也是平民居住稳定根基正在动摇的场面。”国民力量党议员Kim Jongyang指出，截至今年3月，韩国国内全租贷款余额为171.1万亿韩元，较本届政府上台时减少约2.4万亿韩元，但首尔公寓平均买卖价格却上涨了7%，并表示“将全租贷款称为房价暴涨主因的说法是诡辩”。
全租，为何在减少
无论原因如何，全租占比正在下降这一点也可从数据中得到确认。根据国家数据厅统计，在全部租赁家庭中，全租占比从2000年的65.7%降至2020年的39.9%。首尔则从同期的71.7%降至47.5%。数据厅统计每5年发布一次，2025年的数据目前尚未公开。
从首尔房地产信息广场统计的数据来看，近期申报的住房租赁交易中，全租占比已降至约三分之一。去年6月至今年5月这一年间，在全部63.8547万笔住房租赁交易中，全租为23.2604万笔，约占36.4%。尤其是别墅等非公寓住房，全租占比仅为25%左右。
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全租减少的原因较为复杂。全租的收益结构，是运用保证金获得的利息或投资收益，加上买卖房屋过程中因价格上涨获得的资本利得之和。低利率环境已持续数十年，房东越来越难以通过保证金获利，因此开始更偏好月租。与此同时，针对多套房持有者的各类监管和高税负，也让利用承租人保证金买房的所谓“缺口投资”变得更加困难。
再加上数年前爆发的全租诈骗，导致一些承租家庭无法收回保证金，从承租人角度看，也逐渐形成了不愿交付大额押金的倾向。在首尔等房价较高地区，全租保证金也随之上涨，甚至出现了为筹措保证金而必须贷款的情况。既然贷款会带来每月固定支出，转而选择月租的家庭也随之增加。也就是说，过去房东与租客的利益诉求曾经一致，但如今已不再如此。
靠全租贷款维系的全租
不过，即便在低增长、低利率这一不利条件下，全租制度至今仍在维持。这被认为也与“资金不足以买房、又不愿支付月租”的倾向有关。正因如此，保证金规模反而在不断扩大，也就是说全租价格在上涨。前文提到，全租收益结构中的一大支柱是保证金运用收益，可理解为“保证金×收益率”；在收益率较过去下降的情况下，只要保证金规模扩大，全租制度就仍具备运转条件。
推动保证金扩大的主要因素，被认为是全租贷款。尽管在低收益率背景下，2010年前后房价走势相对稳定，难以期待出售差价收益，但市场仍注入了过去没有的资金。2008年金融危机后，政府以稳定平民住房为名，通过韩国住房金融公社提供担保，全租贷款由此全面铺开。
与住房抵押贷款不同，没有实物抵押物的全租贷款需要公共担保机构出具担保书。其初期限额为1亿韩元，2015年提高至5亿韩元。随着住房城市基金成立，政府也是在这一时期开始直接安排贷款，即“支柱贷款”。对银行而言，在低利率导致盈利来源减少的情况下，凭借政府担保书便可较为容易地开展业务。对政府而言，无需特别追加财政投入，也能展现出照顾平民住房稳定的姿态。承租人方面，随着贷款门槛降低，借贷规模持续扩大；房东方面，虽然收益率较低，但由于保证金变大，也选择继续维持全租。
2003年以来首尔住宅综合买卖价格与全租价格指数走势。进入2008年后，买卖价格相对保持稳定，而全租价格曾大幅上涨。这与全租贷款全面扩张的时期相重合。AI生成图片
View original image居住不安加剧，应当做什么
普遍观点认为，全租过去曾发挥过强制储蓄功能，或在实际入住前弥补资金不足，对平民阶层购置自住房起到积极作用；但在近来贷款占比不断上升的情况下，其负面影响正愈发凸显，例如更容易受到经济波动冲击。专家指出，围绕全租市场的社会认知和外部条件已经发生变化，再加上全租诈骗、保证金未返还等社会问题浮现，因此有必要对制度进行调整。
世宗大学教授Lim Jaeman今年4月在参与连带讨论会上表示，“有必要为全租缩减趋势提前做准备”，并提出可通过将全租比率限制在买卖价格的一定标准以下，或限制担保比例等方式实施直接或间接监管；同时，为引导民间长期租赁，还可推行租赁住房和租赁业务登记义务化制度。首尔市房地产金融分析组组长Baek Dujin指出，高度依赖贷款的全租很难在维持其正面功能的同时长期持续，因此有必要推动全租贷款分期偿还，扩大月租贷款及月租税额抵扣，并扩大公共机构全租型租赁住房供应。
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