[现场报道]“会不会能便宜买到”激烈心理博弈……“置业”梦想涌向拍卖场
18亿韩元级标的也有以三分之一水平成交
从老手到全租诈骗受害者展开心理博弈
较2022年 去年拍卖登记激增61.5%
尾款贷款受限 拍卖场也呈现两极分化趋势
“现在的拍卖场，就是现金富豪们的赛场。”
23日上午11时左右，首尔阳川区首尔南部地方法院112号拍卖法庭。当天，一名以6.754亿韩元拍下首尔九老区梧柳洞某社区配套设施的Yu某（55岁）向记者透露，该房产评估价高达18.7899亿韩元。这栋建筑在拍卖中五次流拍，最低起拍价已降至6.1571亿韩元。Yu某称自己是从光州专程赶来参加拍卖，并表示：“我通过拍卖投资已经多次获得不错收益，这次打算在重建后通过买卖实现价差收益。”说这番话时，他神情颇为满意。
也有人因较为迫切的原因来到拍卖法庭。看上去对流程并不熟悉、不断翻看材料的Jo某（36岁）向记者询问：“表格这样填写对吗？”他称，自己因租房诈骗损失了1.6亿韩元保证金，因此参加了自己所租住房屋的拍卖。Jo某表示：“如果能拍下被拿去拍卖的房子，感觉至少能挽回一部分损失，所以这是我第一次来法院。”
带着不同目的挤满法庭的70余人，展开了激烈的心理博弈。有为儿子挑选结婚礼物、来看别墅的中年女性，也有希望通过拍卖实现“安家置业”的年轻人，还有瞄准价差收益的投资者，类型十分多样。60多岁的Kim某称，自己已发放拍卖信息刊物30多年，“今天因为标的少，来的人还算少，热门日子时会一下子涌来几百人，现场挤得满满当当”。
从谋求资产增值的人，到寻求居住稳定突破口的人，纷纷涌向同一场所，法院拍卖场正被视为房地产市场的缩影。与过去因不适用土地交易许可制度实际居住义务、被视为缝隙投资去处的情况不同，在多套房持有者重税政策实施后，市场氛围正转向以希望“安家置业”的无房者为主。不过，也有观点指出，受贷款管制影响，资金实力更充裕的竞拍者更具优势，拍卖市场同样出现两极分化。
据法院登记信息广场26日消息，截至今年5月，因拍卖和公开出售申请所有权转移登记的案件数量为5328件。与2022年的3300件相比，4年间激增61.5%。2023年为3141件，2024年为4137件，去年为4635件，呈现逐年上升趋势。记者到访拍卖法庭当天，首尔衿川区秃山洞一处计划进行再开发的别墅吸引了6人竞拍，最终以3.1034亿韩元成交。这一价格较2.63亿韩元的评估价高出4734万韩元，成交价率（成交价占评估价比重）达到118.0%。
法院拍卖采用竞拍者将各自意向价格写在纸上、以非公开方式提交后统一开封的形式进行。这是一场由出价最高者中标的激烈心理较量。投标单一经提交，便无法修改或取消。参加车辆拍卖的60多岁Lee某，为最低起拍价2480万韩元的起亚索兰托写下了2910万韩元报价，但即便得知自己中标也笑不出来。因为尽管他提高了报价，竞拍者却只有他一人。Lee某闭着眼懊恼地称：“上次就是被出价更高的人抢走了，所以这次多写了500万韩元，结果今天算是彻底策略失败了。”
![[现场报道]“会不会能便宜买到”激烈心理博弈……“置业”梦想涌向拍卖场](http://www.asiae.co.kr/news/img_view.htm?img=2026062515014323557_1782367303.png)
当天进行拍卖的72件待售标的中，实际有竞拍者参与的仅15件。每件标的的竞拍人数也仅为1至6人。不少坐满法庭的人，其实是前来学习的“拍卖参观团”成员。运营房地产社区的Han Yeryeong（28岁）表示：“租赁房源在减少，加上人们担心房价还会上涨，因此把拍卖视为安家置业的替代方案。年龄最小的学员是2004年出生。”数学讲师Yeo某（52岁）则称：“我一直通过优兔学习拍卖，想了解现场氛围，所以来到了这里。”
问题在于，随着越来越多人涌入拍卖市场，因资金实力产生的差距也在不断扩大。由于普通买卖市场越来越难进入，不少人转投拍卖市场，但在政府持续推进贷款管制的背景下，他们依然受到限制。对于必须依赖贷款的无房刚需者而言，真正参与竞拍并不容易。分析认为，这与中标者为支付尾款而申请的“拍卖尾款贷款”门槛提高有关。银行并非只看成交价，而是会综合考虑优先债权、租户保证金保护部分等因素来确定贷款额度。
此前拍下梧柳洞该社区配套设施的Yu某指出：“从体感来看，受贷款管制影响，整体竞争率和成交价都在下降。那些连保证金都拿不回来的承租人，恐怕也会继续受损。”
运营“2030房地产社区”的Han Yeryeong（28岁）正在展示自己的社交网络服务账号。以“Rena”名义活动的Han Yeryeong介绍称，其运营的社区会员数已达1500人。Lee Jiye记者
View original image多位专家诊断称，只要贷款管制持续，拍卖市场中因资金实力导致的差距就难以避免。尤其是根据权利关系不同，竞得人可能承担留置权等意想不到的负担，因此若仅因期待能以低于市价的价格取得房产而贸然进入，风险相当大。
高丽大学经济系教授Kang Seongjin表示：“与房地产市场一样，政府越收紧贷款，越依赖借钱的人就越痛苦。由于这是为管理家庭债务而推出的政策，因此很难只对拍卖市场例外放宽监管。”淑明女子大学经济系教授Kang Insu也表示：“关注拍卖市场、以此实现安家置业，本身是积极的。”但他同时强调：“必须冷静评估自身财务能力和实际处境，经过充分准备后再谨慎接近。”
另一方面，最近在首尔南部地方法院，评估价定为18.8亿韩元的Yeongdeungpo Art Xi公寓（专用面积143平方米）竟以172.96亿韩元成交。据悉，竞拍者原本想填写17.296亿韩元，却多写了一个数字“0”。若放弃中标，约1.5亿韩元保证金将被没收。据称，买受申报人已提交不许可拍卖申请和陈情书，但未获采纳。
版权所有 © 阿视亚经济。未经许可不得转载，禁止用于AI训练及使用。
