[金融稳定报告]房价飙升推高净资产……但3套及以上住房借款人财务稳健性恶化

随着房地产资产价值大幅上涨，多套房持有者的净资产规模虽然扩大，但持有3套及以上住房的借款人稳健性反而恶化。其平均逾期率近期再次快速上升，达到单套房持有者的两倍。在首尔等首都圈房价涨幅再度扩大的情况下，有观点认为，为稳定房地产及金融市场，有必要根据住房持有类型实施差异化政策。

首尔市内安装着主要银行的自动取款机。韩联社供图

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韩国银行24日发布的上半年金融稳定报告显示，韩国家庭根据是否持有住房及持有住房数量不同，负债结构也存在差异。根据家庭金融福利调查（2025年3月）资料，单套房家庭中，用于购房的金融负债，如住房抵押贷款，占比较高；相比之下，持有2套及以上住房的多套房家庭，利用租赁保证金的比重高于金融机构贷款。无房家庭则持有用于筹措租房保证金及生活开支的月租和全租贷款、信用贷款等债务。

持有住房数量越多，从净资产角度看财务状况越良好。然而，通过金融资产应对债务的能力相对较弱。多套房家庭的净资产规模为10.07亿韩元，达到无房家庭1.45亿韩元的7倍。这是因为其持有的房地产资产价值增幅大于负债增幅。不过，有房家庭的金融资产负债比率为1.63倍，明显高于无房家庭的0.55倍。

无房家庭的偿债负担相对较低，但以首都圈为中心，租房负担正在加重。尤其是首都圈租房家庭的租金收入比为18.4%，高于全国平均的15.8%。首都圈无房家庭的平均利息支出快速增加，截至去年已达321万韩元。

根据住房持有类型不同，家庭的偿债能力也存在差异。多套房家庭的资产负债比率处于良好水平，但总债务本息偿还比率高于无房及单套房家庭。这意味着其在资产之外、从收入层面看偿债能力相对脆弱。低收入多套房家庭的总债务本息偿还比率在2025年3月为72.9%，是高收入多套房家庭31.4%的两倍以上，且大幅高于40.0%的管理水平。

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尤其是，持有3套及以上住房的借款人稳健性正呈恶化趋势。截至今年第一季度末，3套及以上住房持有者的平均逾期率为1.35%，达到单套房持有者0.70%的近两倍。3套及以上住房持有者的平均逾期率曾在去年第一季度升至1.71%，后于第四季度降至1.15%，但在今年第一季度再次呈现上升趋势。Jang Jeongsu韩国银行副行长助理表示：“持有3套及以上住房的借款人所持住房中，首都圈占比高达67.3%。考虑到近期政府加强了针对多套房持有者的税制及贷款监管等因素，可以期待其通过出售首都圈住房并偿还相关贷款来改善财务稳健性。”

分析认为，鉴于不同住房持有类型家庭的财务稳健性存在明显差异，政策应对过程中有必要反映不同借款人的特征。Jang Jeongsu副行长助理指出：“无房家庭的偿债负担相对较低，但因首都圈全租和月租价格上涨，居住成本负担增加，因此有必要以居住脆弱群体为中心提供政策支持。对于以实际居住为目的、财务结构和偿债能力相对良好的单套房家庭，应在偿债能力范围内维持其贷款可得性；与此同时，多套房家庭更容易受到市场利率和房价波动影响，因此有必要加强前瞻性稳健管理，并引导其有序出售住房。”

Shin Hyun-song在上个月28日于首尔中区韩国银行总馆举行的货币政策方向记者座谈会上发言。图片由联合采访团、韩联社提供

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预计今年第一季度，随着名义国内生产总值增速明显上升，家庭债务比率的降幅将进一步扩大。分析认为，从总量风险缓解角度看，这具有积极意义，但其水平相较主要国家仍然偏高，而且在质量层面也未伴随脆弱领域的同步改善，因此仍需保持警惕。Jang Jeongsu副行长助理表示：“由于名义国内生产总值增长集中在半导体等特定领域，因此对借款家庭债务比率的缓解作用可能有限；此外，近期家庭贷款再次增加，这一点也值得关注。”

另一方面，在韩国银行已预告将上调基准利率的情况下，还应警惕市场利率上升带来的金融市场波动性扩大。韩国银行自去年下半年以来一直将基准利率维持在年利率2.50%，但今后考虑到通胀上行压力、经济走势及金融稳定风险等因素，判断有必要在适当时机上调基准利率。

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基准利率上调前后，市场利率上升短期内可能与内外部风险叠加，放大金融市场波动性。以脆弱领域为中心，不良风险扩大的可能性也依然存在。因此，有观点认为应及时管理脆弱领域的不良风险。在新冠疫情结束后扩大的脆弱领域贷款不良尚未得到充分收缩的情况下，如果贷款利率上升，不良风险将增加，逾期率可能维持在较高水平。截至今年第一季度末，家庭债务占可支配收入比率预计为134.1%，较去年第三季度末的139.7%大幅下降，但脆弱借款人占比（按借款人数计算）为6.7%，高于2025年第三季度末的6.4%。

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