[实战理财]“彩票式认购已成往事”刚需购房者更看重性价比

by Choi Daeyul

Published 24 Jun.2026 12:22(KST)

新建楼盘售价超过市价……价格合理的分房楼盘走红
过去1年首尔平均分售价每平方米1922万韩元
较此前1年平均值上涨逾39%
地价成本占比1年间由55%跃升至71%
高分售价持续之下，民间参与型公共分房受关注

首尔非江南圈为中心，接连出现分售价高于周边市价的楼盘。对于寻找新公寓的刚需购房者而言，在贷款管制下资金周转本就不宽裕，负担势必更大。根据住宅城市保证公社统计，最近1年（2025年6月～2026年5月）首尔供应公寓的平均分售价为每平方米1922万韩元，较此前1年的平均1382万韩元上涨逾39%。与同期首都圈整体分售价上涨27%、全国上涨约13%相比，首尔分售价涨幅尤为突出。

上月在首尔铜雀区启动认购的Acro Riversky，专用84平方米户型最高价达27.958亿韩元。比其早一个月供应的附近鹭梁津6区新建楼盘La Classe Zide Pine，84平方米最高价户型为25.851亿韩元。邻近车站圈老盘上道Park Xi公寓同面积户型最近一个月平均成交价为22亿韩元。同样在今年4月启动认购的永登浦区The Sharp Singil Central City，84平方米户型价格在18.6亿至18.8亿韩元之间，而附近楼龄7年的Singil Central Xi同面积户型近期成交价约为18.4亿韩元。

过去，公寓认购的优势在于能以低于周边市价的价格买到新房，如今这一优势实际上已不复存在。分售价上涨，既因战争、汇率等多种内外部因素推高了建造成本，也因地价走高所致。以首尔公寓为例，分售价中地价成本占比高达71%。而去年同期这一占比仅为55%左右，1年间大幅跃升。其他地区的地价成本占比通常在一半左右。地价成本依据评估定价决定。市场普遍认为，自去年下半年至今年上半年，位于相对更受青睐核心地段的整备项目加快推进，进而抬高了平均分售价。

在高分售价持续之下，选择新建公寓时，价格竞争力正成为重要标准。兼具相对合理价格与产品力的楼盘受到关注。民间参与型公共分房受到瞩目，也是出于同样逻辑。民间参与型公共分房基于韩国土地住宅公社等公共机构开发的宅地供应，适用分售价上限制。由于分售价相对较低，同时由民营建筑公司负责施工与设计，因此被评价为具备品牌公寓水准的产品力。

申请民间参与型公共分房认购，基本条件是家庭成员均为无房户，并须满足收入与资产标准。认购存折加入期限及缴纳条件等也会被纳入考量。即便夫妻分别申请同一住房并重复中签，也可认定申请顺序在前的一方有效。尚未办理结婚登记的准新婚夫妇，也可在入住前证明婚姻关系的条件下申请新婚夫妇特别供应，这也是其受到关注的原因之一。

据韩国土地住宅公社介绍，近期进行普通认购的南杨州Wangsuk 2 Atera民间参与型公共分房，223套房源共吸引2.3525万户申请，平均竞争率达106比1。同一时期供应的高阳昌陵Woomi Lynn Grenity，182套房源吸引1.1135万人申请，平均竞争率为61比1。民间参与型公共分房楼盘光教新城Jayeon & Hillstate专用84平方米户型上月成交价为19.35亿韩元。该楼盘2012年分售价约为3.8亿韩元，目前已上涨约5倍。

预计今后即将推出的新分房楼盘将受到准认购者高度关注。Namkwang Construction在富川Yeokgok地区A-2地块建设的Yeokgok地区Hausstory，总计1464套中，公共分房房源为976套。该项目为面向新婚夫妇及准新婚夫妇等供应的新婚希望城项目，在适用分售价上限制的同时，还将提供长期低利率金融支持。现代建设以民间参与型公共分房方式在平泽高德国际新城供应的Hillstate Godeok Ellist，也已确定于下月启动分房。项目位于平泽高德国际化计划地区A-31·34·35地块，规模为地下2层至地上33层、22栋、共2122套的大型社区。户型由刚需购房者偏好的专用58至84平方米中小户型构成。

敲定2020年城市基本构想当时，第三期新城之一高阳昌陵一带。韩联社供图

BS Hanyang在庆南密阳富北公共住宅地区A-1地块、S-2地块建设的密阳Sujain The First 1、2期也在其中。1期总规模744套，其中普通分房（New Home普通型）房源为426套。2期共322套，其中114套将以普通分房形式供应。作为密阳首次打造的公共住宅地区，其特点是具备新城型居住环境。DL E&C将于下月供应的e편한세상盆唐First Village，为933套规模的新婚希望城项目。

还有通过采用多种分房方式以降低初期负担的类型。韩国土地住宅公社本月供应的高阳昌陵S3地块，是第三期新城中首次采用收益共享型方式的项目。该楼盘此前已于2022年进行事前认购，而收益共享型正式认购在该项目中尚属首次。

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收益共享型分房是以市价约70%的水平供应，购房者在分得住房后，满足强制居住期限并在向公共机构回售住房时，可获得处置损益的70%，其余30%归公共机构所有。韩国土地住宅公社目前据悉正对收益共享型分房制度进行调整，并研究在今年下半年后推出新方式。首尔住宅城市开发公社计划于今年8月以土地租赁型方式分售高德江一3地区。该方式由项目实施方持有土地，仅分售住房及附属设施。此前在今年4月，麻谷17小区正式认购中，381套房源吸引逾2万人申请，需求十分集中。

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。